本文從房地產(chǎn)數(shù)字化的發(fā)展角度，與中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊、全國(guó)智標(biāo)委秘書長(zhǎng)張永剛、副秘書長(zhǎng)尚治宇等專家前輩展開(kāi)對(duì)話，結(jié)合三位專家的觀點(diǎn)，分析了房地產(chǎn)數(shù)字化階段與現(xiàn)狀、常見(jiàn)誤區(qū)、當(dāng)前壁壘、破局要點(diǎn)；并以京彩未來(lái)家為例，梳理企業(yè)使命、市場(chǎng)趨勢(shì)、商業(yè)模式、創(chuàng)新力度等因素在其中發(fā)揮的的作用。

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本文觀點(diǎn)提要：

1．房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展必定要與科技深度融合，數(shù)字化是唯一路徑。

2．企業(yè)要避免的誤區(qū)：對(duì)發(fā)展階段的誤判、對(duì)轉(zhuǎn)型目的的混淆；

3、從長(zhǎng)、中、短期來(lái)看，消費(fèi)者在需求側(cè)都表現(xiàn)出強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)力。

4．目前亟待解決的兩大要點(diǎn)，一是標(biāo)準(zhǔn)化程度，二是數(shù)字化滲透范圍。

5．科技與地產(chǎn)「破壁」，需要商業(yè)模式創(chuàng)新支撐，空間運(yùn)營(yíng)新賽道已開(kāi)啟；

6．房地產(chǎn)數(shù)字化終要走向深水區(qū)——生產(chǎn)建造，對(duì)生產(chǎn)方式的變革。

2021年的第一波寒潮，從西伯利亞到北部邊境一路南下，創(chuàng)下20年來(lái)的最冷寒冬的新低。溫度驟降，寒潮反復(fù)，也是許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)2021不確定性最真實(shí)的心理寫照。

大環(huán)境的動(dòng)蕩與沉浮，與全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、周期迭代、政策方向、疫情影響息息相關(guān)；但縱觀全球歷史經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，大變局之后往往是新產(chǎn)業(yè)、新范式、新技術(shù)的崛起期。它們或重塑一些產(chǎn)業(yè)格局的排列組合、或更新一些行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的底層邏輯。因此在當(dāng)前這一百年難遇大變局中，也必然危機(jī)并存，盡管許多地產(chǎn)商在焦灼于守住「活下去」的基本盤，但舊秩序正瓦解、新世界未成型的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力交棒期，潛在的市場(chǎng)機(jī)遇和拓荒引力亦令人心馳神往。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，如何在凋敝之下挖掘逆勢(shì)增長(zhǎng)的潛力，探尋破局之道？

借由疫情這一冷靜期，企業(yè)也應(yīng)對(duì)于自身的使命愿景、所遵循或追逐的市場(chǎng)趨勢(shì)、所提供的產(chǎn)品／方案／服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯和商業(yè)模式、以及企業(yè)踐行轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的速度與魄力等維度來(lái)一場(chǎng)自糾自查。大局之變，往往始于某一個(gè)變量引起的「蝴蝶效應(yīng)」，而非全局自上而下的改革，因此，這份客觀且全面的「體檢報(bào)告」便可成為支撐企業(yè)有的放矢、深化轉(zhuǎn)型、破舊立新的第一步。

京彩之道

使命：賦能廣廈千萬(wàn)間，大庇天下居民俱歡顏！

談及使命，也許有人不禁失笑，仿佛只有老舊做派才張口閉口高大上的愿景，假大空的使命？

實(shí)則不然。

安筱鵬在《重構(gòu)：數(shù)字化轉(zhuǎn)型的邏輯》中從管理學(xué)角度提出：企業(yè)是調(diào)配資源的組織，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)就是優(yōu)化資源配置效率的競(jìng)爭(zhēng)。因此，一個(gè)具有強(qiáng)大凝聚性和可行性的共同價(jià)值觀，對(duì)于人力資源的調(diào)配、企業(yè)架構(gòu)的優(yōu)化、組織創(chuàng)造力的激發(fā)有著極為重要意義，反之，一個(gè)過(guò)度逐利的組織注定鍛造不出識(shí)別機(jī)遇的洞察力，和投入創(chuàng)新的關(guān)鍵決策力，尤其對(duì)于處于數(shù)字化提速期的行業(yè)而言，凝心聚力更是保證數(shù)字化成果正向進(jìn)發(fā)、不開(kāi)倒車的 大前提。

對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)帶有鮮明時(shí)代烙印和中國(guó)特色的特殊產(chǎn)業(yè)而言，曾受政策驅(qū)動(dòng)和人口紅利傾斜，嚴(yán)重依賴資本扶持和交付效率，因此更加考驗(yàn)企業(yè)在追求絕對(duì)利潤(rùn)與企業(yè)使命、社會(huì)責(zé)任之間的選擇。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商在浮躁市場(chǎng)氛圍中取得階段性成績(jī)，使命和價(jià)值觀的問(wèn)題更不易被察覺(jué)。然而，不夠堅(jiān)定的使命感注定會(huì)使企業(yè)在高速奔跑的路上付出代價(jià)，輕則故步自封，偏安短視，重則鋌而走險(xiǎn)，夜路翻車。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)玩家，還是新入局企業(yè)，想要房地產(chǎn)數(shù)字化征程行穩(wěn)致遠(yuǎn)，志存高遠(yuǎn)與志同道合缺一不可。

安居樂(lè)業(yè)，一直都是社會(huì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的標(biāo)志，而住房保障自古以來(lái)就是中國(guó)人能夠創(chuàng)造物質(zhì)文明和精神文明的基礎(chǔ)條件。一生顛沛心憂國(guó)民的詩(shī)圣杜甫在其《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中向風(fēng)雨飄搖的晚唐疾呼「安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏！」時(shí)隔1200余年，我們?nèi)钥筛袘堰@種悲天憫人的家國(guó)憂思：「家」一直是群居文化的載體，它承載著人類居有其所，食能果腹的生存底線，更承載著文化人最后的體面與尊嚴(yán)。如今，關(guān)于居民住房、城市建設(shè)與國(guó)家戰(zhàn)略的關(guān)系，思考仍在繼續(xù)，這一愿景也已得到國(guó)家政策層面的回應(yīng)：

• 在2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，《關(guān)于明年經(jīng)濟(jì)工作的八項(xiàng)措施》第七條中明確提出了對(duì)「住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉」的高度重視，定調(diào)房住不炒，加強(qiáng)土地和金融政策調(diào)控等。

• 相匹配地，總書記在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出，高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，數(shù)字產(chǎn)業(yè)化。

這一信號(hào)將房地產(chǎn)降速換道的信號(hào)再次強(qiáng)化。顯然，紅利漸失，捷徑消亡，同時(shí)房地產(chǎn)與科技產(chǎn)業(yè)融合深化，這一時(shí)代背景下，房地產(chǎn)業(yè)的使命會(huì)發(fā)生何種變化？

京彩未來(lái)家認(rèn)為，居家占據(jù)了人一生超過(guò)60％的時(shí)間，而當(dāng)前市場(chǎng)，粗放式生產(chǎn)的房屋產(chǎn)品已無(wú)法滿足消費(fèi)者對(duì)于美好生活的多元化期待，房屋形態(tài)、環(huán)境、功能和定位需迎來(lái)全面的智能化升級(jí)，因此，在步梯房、電梯房之后，京彩未來(lái)家致力于引領(lǐng)第三代智能房的探索和落地，以賦能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為使命，以向消費(fèi)者交付智能的、便捷的、有溫度的、可交互的、充滿安全感、提升幸福感的整體馨居環(huán)境為愿景。這也符合了地產(chǎn)、科技、消費(fèi)者三方的共同追求。

左手科技賦能廣廈千萬(wàn)，右手庇佑溫馨人居，京彩未來(lái)家藍(lán)圖設(shè)計(jì)的很美好。然而作為舊基建的房地產(chǎn)，與新基建的5G、AI、IoT、云服務(wù)等數(shù)字技術(shù)，前后兩個(gè)時(shí)代的主角，兩股勢(shì)力的融合談何容易？要踐行這一使命，不僅需要足夠的戰(zhàn)略定性，更要以靈活的戰(zhàn)術(shù)不斷試錯(cuò)兩大勢(shì)力的雙贏模式，從中找到最佳切入點(diǎn)，在實(shí)踐中打造創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)強(qiáng)化先發(fā)優(yōu)勢(shì)，凸顯經(jīng)驗(yàn)的價(jià)值，構(gòu)建開(kāi)放生態(tài)，并在落地節(jié)奏上實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)和標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。

京彩之思

趨勢(shì)：市場(chǎng)趨勢(shì)、行業(yè)趨勢(shì)、技術(shù)趨勢(shì)、到底如何選擇？

產(chǎn)業(yè)數(shù)字化是市場(chǎng)需求、技術(shù)變革、政策導(dǎo)向以及行業(yè)自身演進(jìn)規(guī)律綜合驅(qū)動(dòng)的發(fā)展結(jié)果，那么，在這些作用因素當(dāng)中，誰(shuí)是主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)因素，誰(shuí)在小范圍調(diào)整方向？如何將多個(gè)趨勢(shì)統(tǒng)籌把握、選擇取舍？厘清思路再出發(fā)，是指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程的頂層規(guī)劃，更有助于企業(yè)在分析具體問(wèn)題時(shí)做出更理性的決策，避免誤入主次不分、方向不明等誤區(qū)。

先看幾個(gè)典型陷阱。最常見(jiàn)的是對(duì)行業(yè)發(fā)展階段的誤判，短期的盲目樂(lè)觀和長(zhǎng)期的缺乏耐性。

AIoT時(shí)代，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化已被明確提上日程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)又急于求得的情況下，往往忽視房地產(chǎn)體量龐大、數(shù)字化基礎(chǔ)不夠扎實(shí)等客觀條件，將產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略視為「靈丹妙藥」，抱以過(guò)高的期待，進(jìn)而制定不切實(shí)際的階段化目標(biāo)，試圖通過(guò)激進(jìn)投入、以求快速產(chǎn)出。這往往導(dǎo)致企業(yè)的數(shù)字化戰(zhàn)略陷入初期熱情受挫、中期縮減投入、后期難以為繼的局面。甲子光年創(chuàng)始人甲小姐曾這樣揭示企業(yè)數(shù)字化的「悖論」——宏觀上站在趨勢(shì)的一邊，微觀卻站在概率的反面。

事實(shí)上，房地產(chǎn)在近20年發(fā)展過(guò)程中最重要的問(wèn)題來(lái)源于因短缺而導(dǎo)致的超速擴(kuò)張，從而忽略了房屋產(chǎn)品質(zhì)量的提升，導(dǎo)致房屋在建造和服務(wù)兩大方面都處于低質(zhì)量化和低數(shù)字化水平。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，「房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展需要與科技深度融合，目前我國(guó)在智能社區(qū)、人居服務(wù)方面初有嘗試，但生產(chǎn)過(guò)程的數(shù)字化還落后很多�！箍梢�(jiàn)，現(xiàn)在還遠(yuǎn)未到衡量投入產(chǎn)出比的階段，前期大量的科技力量的投入、融合、試錯(cuò)都是房地產(chǎn)數(shù)字化的必經(jīng)之路。

另一個(gè)陷阱，是對(duì)技術(shù)趨勢(shì)的盲目追捧、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的耕耘不足。

在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的黃金十年中，人的衣食住行、娛樂(lè)、消費(fèi)、社交等各項(xiàng)服務(wù)均被「互聯(lián)網(wǎng)＋」改變著、顛覆著。因此，「互聯(lián)網(wǎng)＋」也因此成為了另外一類群體（科技企業(yè)居多）的AIoT時(shí)代特色主義「新迷信」，凡談及行業(yè)數(shù)字化，必先冠以「智能」之名，動(dòng)輒談?lì)嵏玻�黑科技成為�?biāo)配，風(fēng)口只是噱頭。

被過(guò)度「神化」的互聯(lián)網(wǎng)復(fù)制模式，對(duì)房地產(chǎn)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，實(shí)在弊大于利。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)早已進(jìn)入下半場(chǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，從關(guān)注人的共性高頻需求，發(fā)展到關(guān)注不同人群更個(gè)性化和廣泛化的需求、關(guān)注企業(yè)的具體類的問(wèn)題，隨著聚焦主體從中心化到去中心化，從手機(jī)／電腦下沉到物理層，萬(wàn)物互聯(lián)的碎片化特性已成基本屬性。此時(shí)，簡(jiǎn)單粗暴的用「互聯(lián)網(wǎng)＋」、「智能xx」來(lái)掩蓋行業(yè)主體復(fù)雜需求的思路已經(jīng)行不通，單純的強(qiáng)大性能和單調(diào)的技術(shù)堆疊，從某種程度上更像是「戰(zhàn)略上的懶惰」——

• 因?yàn)�，技術(shù)長(zhǎng)板必須找到行業(yè)需求的短板，下沉行業(yè)、尊重行業(yè)、共掘市場(chǎng)才是「深度融合」之道�？萍紤�(yīng)服務(wù)于行業(yè)／產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程，為其賦能增智，助力其達(dá)成提質(zhì)降本增效等成果和目的，才能真正釋放技術(shù)紅利的價(jià)值。

• 在不長(zhǎng)的AIoT發(fā)展史上，過(guò)度的「技術(shù)崇拜」狂潮已讓智能家居、智能硬件等領(lǐng)域嘗過(guò)跑偏的滋味，誤入「為了智能而智能」的歧途，滋生「?jìng)涡枨蟆沟臏卮�，還導(dǎo)致部分科技企業(yè)在選擇行業(yè)和場(chǎng)景切入點(diǎn)時(shí)的判斷失誤。

那么，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目的、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的方向，如何得來(lái)？

京彩未來(lái)家的答案，是市場(chǎng)，是需求，是消費(fèi)者。在科技地產(chǎn)的眾多風(fēng)向和趨勢(shì)中，京彩未來(lái)家堅(jiān)持以人為本，選擇以人居的物理環(huán)境和服務(wù)需求為關(guān)注點(diǎn)，不做「追風(fēng)口的豬」，勇做探險(xiǎn)者和領(lǐng)路人，深入消費(fèi)者在居家場(chǎng)景中多個(gè)層面的需求，遞推開(kāi)發(fā)商在建造和裝配過(guò)程中的需求，基于此打造新一代智能馨居典范。

作為第三代智能房屋的締造者和引領(lǐng)者，京彩未來(lái)家是如何理解新一代消費(fèi)者對(duì)未來(lái)居住形態(tài)的期待和需求？如何力促科技與地產(chǎn)兩大勢(shì)力「破壁」？又是如何幫助地產(chǎn)商打造領(lǐng)先的、差異化的競(jìng)爭(zhēng)力的？

京彩之解

對(duì)消費(fèi)者最深的洞悉，就是給市場(chǎng)最好的答卷

從長(zhǎng)、中、短期來(lái)看，消費(fèi)者在需求側(cè)都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的動(dòng)力，驅(qū)動(dòng)科技地產(chǎn)從趨勢(shì)到落地。

長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)美好生活的多元化追求始終是推動(dòng)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展的根本動(dòng)力。具體而言，房屋產(chǎn)品在功能上還較為傳統(tǒng)單一，場(chǎng)景的廣度和服務(wù)的深度不夠，質(zhì)量通病沒(méi)有解決，同時(shí)，住房保障的覆蓋能力還不夠。因此，房產(chǎn)數(shù)字化也將在這些方面逐點(diǎn)提升：

一方面，提高住房的精度、控制住房質(zhì)量的誤差。馮俊介紹道，目前在推進(jìn)的裝配式建筑就是很好的舉措，例如，京彩未來(lái)家打造的三恒綠色科技建筑，全年實(shí)現(xiàn)24－26℃的宜居環(huán)境；裝配式內(nèi)裝24小時(shí)隨裝隨住，新材料的運(yùn)用讓裝修實(shí)現(xiàn)零污染。裝配式推行一個(gè)重要的條件是標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)裝配尺度的吻合和標(biāo)準(zhǔn)化，推動(dòng)手工作業(yè)向自動(dòng)化智能化的生產(chǎn)方式變革，通過(guò)數(shù)字化使得我們從建造大國(guó)走向建造強(qiáng)國(guó)，進(jìn)而真正提升住房的健康保障能力。

另一方面，通過(guò)數(shù)字化手段，對(duì)居住場(chǎng)景和服務(wù)的提質(zhì)增效。全國(guó)智標(biāo)委秘書長(zhǎng)張永剛認(rèn)為，智能社區(qū)的建設(shè)就是通過(guò)廣泛感知、互聯(lián)互通、高效觸達(dá)的方式來(lái)擴(kuò)展服務(wù)內(nèi)容和提升管理效率的。如，智能社區(qū)平臺(tái)的搭建，將停車、安防、信用系統(tǒng)等物業(yè)服務(wù)進(jìn)行模式創(chuàng)新，在減少物業(yè)服務(wù)的人員的基礎(chǔ)上保證服務(wù)水平的提升。另外，智能社區(qū)、智能家居為業(yè)主搭建了更便捷的交互通道，讓社交、消費(fèi)、娛樂(lè)等需求可以便捷觸達(dá)，「人在家，世界在眼前，人在外，家在身邊」成為現(xiàn)實(shí)，這也是居民獲得感、幸福感和安全感的重要來(lái)源。

同時(shí)，張永剛秘書長(zhǎng)也指出了智能社區(qū)和數(shù)字家庭建設(shè)中值得關(guān)注的兩個(gè)關(guān)鍵因素，一個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)是數(shù)字滲透。

近年來(lái)，住建部、智標(biāo)委等部門一直在關(guān)注數(shù)字家庭的建設(shè)質(zhì)量，并對(duì)建筑智能化提出新的期待——要求相當(dāng)比例的新建筑具備必要的AIoT感知和通信基礎(chǔ)設(shè)施，能夠支撐智能家居、智能社區(qū)等豐富場(chǎng)景的實(shí)現(xiàn)，智標(biāo)委副秘書長(zhǎng)尚治宇表示，這就要求從數(shù)字家庭整體標(biāo)準(zhǔn)、到建筑領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)、智能品類標(biāo)準(zhǔn)，體系化的引導(dǎo)和規(guī)范，以保證多品類跨品牌智能設(shè)備的互通、安全可控，以及保障未來(lái)家庭與安消防、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)的高效對(duì)接。尚治宇還透露，為了進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)社區(qū)建設(shè)方向，智標(biāo)委還將立項(xiàng)智慧社區(qū)的測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，以評(píng)促建、以評(píng)促管，以形成標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、應(yīng)用的良性循環(huán)。

在數(shù)字化滲透力方面，安防和停車在小區(qū)普及較高，而水電氣熱等服務(wù)的信息收集、監(jiān)管、使用還處于較低水平。近期，住建部等相關(guān)部委發(fā)布了關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)體系發(fā)展線上線下結(jié)合的指導(dǎo)意見(jiàn)，明確提出要推進(jìn)小區(qū)內(nèi)全域全量的信息采集，同時(shí)要建立智慧物業(yè)的信息服務(wù)平臺(tái)，在新小區(qū)的建設(shè)或老舊小區(qū)改造中大量推行物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，支撐新基建和新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

可見(jiàn)，智能社區(qū)，智能家居、線上下聯(lián)動(dòng)和信用建設(shè)，成為了房地產(chǎn)數(shù)字化初期的重要落腳點(diǎn)，通過(guò)由點(diǎn)及面從安全、功能、到健康、舒適，逐步數(shù)字化。

中期來(lái)看，新基建政策對(duì)立足科技興國(guó)和工業(yè)制造和智慧城市等支柱產(chǎn)業(yè)建設(shè)做出指示，那么，消費(fèi)者對(duì)于生產(chǎn)和居住相宜性也必然會(huì)提出要求。馮俊指出，新基建實(shí)際上是為其他行業(yè)提供必要的數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)保障，房地產(chǎn)雖不在新基建范疇，但無(wú)論是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)還是新能源等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一定需要符合居住的相宜性。房地產(chǎn)和新基建各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同，不僅體現(xiàn)在居住空間將進(jìn)一步智能化的趨勢(shì)，空間運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)的的進(jìn)一步擴(kuò)容，也體現(xiàn)在生產(chǎn)和居住的相宜，生產(chǎn)空間、居住空間、通勤、就業(yè)保障和穩(wěn)定居住之間的有機(jī)統(tǒng)籌。

短期來(lái)看，疫情潛移默化地影響著人們生活方式，人們對(duì)居住空間的「可擴(kuò)展性」提出了更高要求。當(dāng)居家空間與工作時(shí)間相交匯、甚至與接受教育、醫(yī)療等專業(yè)領(lǐng)域的場(chǎng)景服務(wù)相打通，則對(duì)應(yīng)著家庭數(shù)字基建（如網(wǎng)絡(luò)帶寬、云平臺(tái)）的進(jìn)一步普及。如此，居家空間才能具備打通外界資源與服務(wù)、高效運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的新功能。

京彩之術(shù)

價(jià)值：空間運(yùn)營(yíng)已開(kāi)啟，房地產(chǎn)數(shù)字化漸進(jìn)深水區(qū)

基于對(duì)消費(fèi)者居住需求的全面洞察，京彩未來(lái)家認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)傳統(tǒng)玩家——地產(chǎn)商、物業(yè)，還是新入局者——技術(shù)提供商、設(shè)備提供商、系統(tǒng)集成商、智能化空間運(yùn)營(yíng)商等，都需要深刻理解消費(fèi)者綜合需求背后對(duì)生產(chǎn)方式、技術(shù)能力、成本、模式、標(biāo)準(zhǔn)等方面的相應(yīng)要求，并根據(jù)各自優(yōu)勢(shì)，將消費(fèi)者需求一步步從期待變成可見(jiàn)，從樣板變成常態(tài)，從試點(diǎn)運(yùn)行變成安全穩(wěn)定。

科技與地產(chǎn)「破壁」，需要新型商業(yè)模式的支撐

消費(fèi)者對(duì)人居痛點(diǎn)已如此明確，市場(chǎng)對(duì)科技地產(chǎn)的需求已如此迫切，然而科技與地產(chǎn)兩大主角的跨界融合仍不疾不徐。這是產(chǎn)業(yè)格局重塑、利益重新分配必需的周期，表現(xiàn)在當(dāng)前階段，則是存在產(chǎn)業(yè)分工的不明確、競(jìng)合邊界的不清晰、價(jià)值產(chǎn)出不易量化等客觀問(wèn)題。解決這些問(wèn)題，政策、監(jiān)管、標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)的包容等因素固然重要，然而創(chuàng)新商業(yè)模式則更有效直擊癥結(jié)、紓解矛盾。

例如前文所說(shuō)，房地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展在前期需要大量的科技力量投入，而未來(lái)智能化空間又將孕育極為豐富可觀商業(yè)入口，這其中的成本和收益，地產(chǎn)商、科技企業(yè)、消費(fèi)者、甚至城市管理者，都有著怎樣的衡量打算，如何「分?jǐn)偝杀尽购汀阜殖墒找妗梗烤〇|集團(tuán)與京彩未來(lái)家的本次合作，給出了很好的啟示。

首先，對(duì)于地產(chǎn)商和物業(yè)企業(yè)而言，下行環(huán)境壓力下對(duì)科技投入還是較為謹(jǐn)慎。科技賣點(diǎn)對(duì)樓盤銷售的帶動(dòng)、科技服務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)線效率的提升、對(duì)企業(yè)管理成本的降低、業(yè)主數(shù)據(jù)的使用權(quán)限、尺度和價(jià)值，都是在進(jìn)行科技投入時(shí)的參考因素。

其次，對(duì)于科技企業(yè)而言，在帶著美好愿景和科技紅利下沉房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，首要明確的是角色定位。尤其對(duì)于科技巨頭而言，恪守產(chǎn)業(yè)邊界，不僅有效打消雙方潛在的競(jìng)爭(zhēng)顧慮，開(kāi)啟合作大門，更有助于構(gòu)筑與地產(chǎn)伙伴和廣義的人居生態(tài)伙伴長(zhǎng)遠(yuǎn)合作、深化合作、共享共贏的信任基礎(chǔ)。

京東經(jīng)過(guò)多年的積累，在物流技術(shù)、智能供應(yīng)鏈和人工智能等領(lǐng)域，打造了豐富的落地應(yīng)用場(chǎng)景，如今，京東以技術(shù)賦能的角色推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合，與各行業(yè)伙伴打造數(shù)智生態(tài)共同體，在房地產(chǎn)行業(yè)，同樣堅(jiān)持輸出技術(shù)賦能的價(jià)值，與地產(chǎn)伙伴一起探索創(chuàng)新方向，改善房地產(chǎn)的生產(chǎn)方式和人居的服務(wù)模式。在與京彩未來(lái)家的合作中，雙方從房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)「重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)」的模式入手，拆解地產(chǎn)商傳統(tǒng)的建房、賣房、物業(yè)服務(wù)的簡(jiǎn)單鏈條，將科技、人、數(shù)據(jù)因素與原有鏈條創(chuàng)新重組和重新審視，從而更加清晰看到「基于數(shù)據(jù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)」的價(jià)值，開(kāi)啟商業(yè)模式和競(jìng)合思路的轉(zhuǎn)變，探索「空間運(yùn)營(yíng)」新賽道的玩法規(guī)則，也助推地產(chǎn)商走出「內(nèi)卷化」陷阱。

空間運(yùn)營(yíng)怎么玩？

首先是建筑主體的運(yùn)維。通過(guò)BIM技術(shù)、人工智能技術(shù)，萬(wàn)物互聯(lián)等技術(shù)，建筑的后期運(yùn)維可實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)建筑的全生命周期進(jìn)行有效的管控，以達(dá)到建筑設(shè)施的自主安全可控，同時(shí)帶來(lái)節(jié)能、舒適、宜居等。智慧建筑目前的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)千億，而且保持著20％到30％的增速，隨著5G與AI的進(jìn)一步普及，這是房地產(chǎn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不可忽略的一步。

建筑運(yùn)維帶來(lái)提質(zhì)降本增效，空間運(yùn)營(yíng)則給人居帶來(lái)服務(wù)和體驗(yàn)的提升，場(chǎng)景和商業(yè)入口的打通。掌握了業(yè)主數(shù)據(jù)和畫像的企業(yè)，即成為事實(shí)上的「智慧空間運(yùn)營(yíng)商」。當(dāng)然，涉及到消費(fèi)者數(shù)據(jù)的使用離不開(kāi)法律層面規(guī)范和監(jiān)管，但這只是服務(wù)于以人為本、數(shù)據(jù)向善的理念。京東J社區(qū)2．0已將萬(wàn)物感知的入口覆蓋到社區(qū)生活的方方面面。京東J社區(qū)從1．0到2．0的跨越，表面來(lái)看是越來(lái)越豐富的智能終端設(shè)備和軟件應(yīng)用，實(shí)際上，是對(duì)消費(fèi)者潛在需求的敏銳洞察，同時(shí)，為人居空間的各場(chǎng)景智能化運(yùn)營(yíng)提前布局，幫助地產(chǎn)商搶先構(gòu)建空間運(yùn)營(yíng)新賽道競(jìng)爭(zhēng)力，廣泛感知是多場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)維度決定著精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的成效。

如何做到廣泛感知和全面升級(jí)，而不加重設(shè)備的部署難度和對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的要求？

對(duì)于京東物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的考驗(yàn)，一是降低設(shè)備接入和部署難度，二是提高觸達(dá)效率。這個(gè)痛點(diǎn)的破解，離不開(kāi)京東的技術(shù)創(chuàng)新「物應(yīng)用」。它是一種小而美的輕應(yīng)用，具備強(qiáng)擴(kuò)展性和強(qiáng)適配性，無(wú)需下載安裝可以直接使用、對(duì)部署終端兼容性高。最重要的是，物應(yīng)用引擎可將社區(qū)各種智能場(chǎng)景服務(wù)融入各類屏幕終端上，未來(lái)，屏幕作為物聯(lián)網(wǎng)入口的趨勢(shì)已十分明朗，因此快速觸達(dá)和強(qiáng)大入口將是房地產(chǎn)伙伴新的運(yùn)營(yíng)起點(diǎn)。

借助京東「物應(yīng)用」的技術(shù)創(chuàng)新，極輕極簡(jiǎn)的優(yōu)勢(shì)將吸引社區(qū)服務(wù)場(chǎng)景的豐富化，同時(shí)，京彩未來(lái)家基于自身在房地產(chǎn)原有生態(tài)和深厚的社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為地產(chǎn)商打造了充滿活力和創(chuàng)新的全新業(yè)態(tài)，為物業(yè)等管理者提供從全天候、全空間、全生命周期等的一站式解決方案，為業(yè)主打造安全、舒適、智能的生活場(chǎng)景，覆蓋社區(qū)無(wú)人配送、空地巡航系統(tǒng)、無(wú)接觸歸家等系統(tǒng)，打破空間內(nèi)外的功能邊界，整合商業(yè)入口與場(chǎng)景服務(wù)融合貫通。

空間運(yùn)營(yíng)的價(jià)值是否只局限于地產(chǎn)商、科技企業(yè)和消費(fèi)者之間？

樓宇和社區(qū)是城市管理的基本單元，智能社區(qū)的數(shù)字化成果，也將有效地支撐城市管理者的方式革新。例如，過(guò)去智慧城市的建設(shè)集中在安防、照明、市政服務(wù)，而對(duì)于社區(qū)內(nèi)的行為數(shù)據(jù)、市民軌跡、車輛狀態(tài)則是空白狀態(tài)。張永剛秘書長(zhǎng)認(rèn)為，通過(guò)智能社區(qū)匯聚的居民數(shù)據(jù)的補(bǔ)充，城市管理者或者數(shù)字城管將在一定程度上實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)貫通性，提升城市管理能力。此外，社區(qū)管理權(quán)限一般在物業(yè)，物業(yè)有服務(wù)職能而沒(méi)有執(zhí)法職能，引導(dǎo)社區(qū)數(shù)據(jù)和城市的管理平臺(tái)的對(duì)接，也有望實(shí)現(xiàn)城市管理力度的下沉。京彩未來(lái)家落地東莞，也將支撐大灣區(qū)智慧城市建設(shè)和管理在一個(gè)個(gè)社區(qū)「最后一公里」的落地。

從人居服務(wù)到生產(chǎn)建造：房地產(chǎn)數(shù)字化的深水區(qū)

馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)本身是建筑過(guò)程的表現(xiàn)，因此房地產(chǎn)數(shù)字化的深水區(qū)，一定是借助科技手段，解決房地產(chǎn)本身長(zhǎng)久以來(lái)的重大問(wèn)題——住房質(zhì)量與住房保障。近年來(lái)地產(chǎn)企業(yè)和科技企業(yè)的合作探索大多數(shù)還停留在居住服務(wù)層面，未接近于住房質(zhì)量問(wèn)題的源頭——生產(chǎn)建造過(guò)程。由淺及深、由點(diǎn)到面是各行業(yè)數(shù)字化的漸進(jìn)式客觀規(guī)律，因此，地產(chǎn)與科技深層融合，將不僅停留在智能人居服務(wù)對(duì)物理建筑空間的改造層面，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程、使用過(guò)程和后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全生命周期的關(guān)注，更待墾掘。

腳踏實(shí)地，也需仰望星空。未來(lái)，數(shù)字化將有望徹底變革原來(lái)的建筑生產(chǎn)方式，真正解決住房質(zhì)量、住房保障和供給問(wèn)題。京彩未來(lái)家，接下來(lái)也將與更多房地產(chǎn)和科技領(lǐng)域伙伴共同探討房地產(chǎn)從粗放式生產(chǎn)到數(shù)字化生產(chǎn)的行業(yè)命題。

京彩之行

踐行：訥于言而敏于行，第三代智能房落地引領(lǐng)，瞄向全國(guó)

房地產(chǎn)數(shù)字化，所有難題都要在發(fā)展中解決。

房地產(chǎn)的生產(chǎn)方式的革新、智能社區(qū)的生態(tài)構(gòu)建、服務(wù)場(chǎng)景的打通，莫不如此。放眼未來(lái)，京彩未來(lái)家篤信科技地產(chǎn)趨勢(shì)的必然性，秉承著加速房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程、賦能地產(chǎn)商伙伴的使命和愿景，致力于為消費(fèi)者提供智能的、便捷的、有溫度的、可交互的、充滿安全感、提升幸福感的未來(lái)馨居。

知易行難。京彩未來(lái)家引領(lǐng)首個(gè)京東J社區(qū)2．0落成于京彩未來(lái)云墅，京彩未來(lái)家首席運(yùn)營(yíng)官龍勝將先行者的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為——「破、立、場(chǎng)」。

在這個(gè)大變局時(shí)代，新基建、新勢(shì)力正重塑舊基建的產(chǎn)業(yè)格局，當(dāng)5G、AI、IoT、云服務(wù)等數(shù)字技術(shù)來(lái)勢(shì)洶洶，房地產(chǎn)行業(yè)已走到不破不立的臨界點(diǎn)。京彩未來(lái)家勇于走出舒適區(qū)，擁抱科技地產(chǎn)的趨勢(shì)，以新型「空間運(yùn)營(yíng)商」角色探路地產(chǎn)商如何構(gòu)建全新競(jìng)爭(zhēng)力。打破桎梏，才能升維打造出面向未來(lái)消費(fèi)者追求的產(chǎn)品。

基于科技與地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，京彩未來(lái)家與京東集團(tuán)聯(lián)手，雙方秉持科技服務(wù)于美好生活共識(shí)，勇「立」地產(chǎn)科技化運(yùn)營(yíng)的潮頭，打造美好生活的服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，開(kāi)啟中國(guó)第三代智能房時(shí)代。雙方將全面賦能于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從技術(shù)支持、資金支持、平臺(tái)到團(tuán)隊(duì)全面支持，助力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨越內(nèi)卷陷阱，獲取科技地產(chǎn)的前排入場(chǎng)券。

精準(zhǔn)研判與行動(dòng)魄力都是考驗(yàn)企業(yè)的必修課，市場(chǎng)風(fēng)云驟變，機(jī)遇稍縱即逝。京彩未來(lái)家還在全速奔跑，瞄準(zhǔn)全國(guó)的地級(jí)市，以地級(jí)市為單元，打造由點(diǎn)及面、從樣板到規(guī)�；瘡�(fù)制的模式，規(guī)劃在2021年在全國(guó)完成30個(gè)項(xiàng)目的落地，在2025年用科技服務(wù)50萬(wàn)人以上的家庭，讓一部分人先住進(jìn)智能房。

最后，再次感謝中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)馮俊、全國(guó)智標(biāo)委秘書長(zhǎng)張永剛、全國(guó)智標(biāo)委副秘書長(zhǎng)尚治宇等專家前輩對(duì)本文成文過(guò)程中的指導(dǎo)！