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北京首只科技園REIT來了,層層闖關(guān),沖破6道轉(zhuǎn)讓“封印”

2021-11-17 11:52
選址960
關(guān)注

撰文 | 江珊

來源 | 選址960

2205字,約需4分鐘

第二批公募REITs正式獲批,這次拿到「入場券」的是華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs數(shù)量升至11只。

至此,北京中關(guān)村、上海張江、深圳蛇口、蘇州工業(yè)園等國內(nèi)頂尖科技園區(qū)均已登上了公募REITs這趟資本快車。

與此同時,以產(chǎn)業(yè)園區(qū)(含物流園)為標(biāo)的資產(chǎn)的REITs數(shù)量達到6只,占比超50%——園區(qū)成為公募REITs香餑餑。

出租率超90%,中國硅谷釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

首度闖關(guān)REITs,中關(guān)村拿出了3處優(yōu)質(zhì)科技載體。 「建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT」原始權(quán)益人為中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司和中關(guān)村軟件園公司,募集9億份,詢價區(qū)間為2.851元-3.350元/份,測算募資規(guī)模26.121億元。 該REIT標(biāo)的資產(chǎn)為3處園區(qū)物業(yè),分別為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目、孵化加速器項目,資產(chǎn)估值30.73億元,均位于中關(guān)村軟件園內(nèi)。

圖 | 資產(chǎn)估值

圖 | 3處物業(yè)在中關(guān)村軟件園的分布

中關(guān)村軟件園地處北京上地區(qū)域,是國內(nèi)首屈一指的科技園區(qū),也被稱為中國互聯(lián)網(wǎng)的「宇宙中心」,盤踞著百度、網(wǎng)易、新浪、騰訊、滴滴等當(dāng)今國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭。整個園區(qū)總占地面積2.6平方公里,總建筑面積約195萬平方米。2020年園區(qū)聚集總部和研發(fā)中心700多家,在園從業(yè)人員9.45萬人,園區(qū)每平方公里產(chǎn)值近1300億元,地均產(chǎn)出全國領(lǐng)先。

圖 | 北京主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布

基于這樣的產(chǎn)業(yè)氛圍,3處物業(yè)保持著90%以上的平均出租率,現(xiàn)金流穩(wěn)定,入駐企業(yè)科技含量較高,收入的市場化程度高。 具體來看標(biāo)的資產(chǎn)的成色: ①總建筑面積16.68萬平方米,其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓、孵化器加速器建筑面積分別為8.22萬平方米、3.18萬平方米、5.28萬平方米。

根據(jù)披露信息,與中關(guān)村軟件園公司持有運營的其它物業(yè)相較,這3處載體單體面積較大。

②軟件和信息服務(wù)業(yè)是最大租戶。截至 2021年6月30日,3處資產(chǎn)的總租戶數(shù)共計69 家,租戶行業(yè)涵蓋軟件和信息技術(shù)服務(wù)、科技推廣和應(yīng)用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等,其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)占比較大,占總租賃面積的53.80%。其中,協(xié)同中心4號樓由度小滿科技(北京)有限公司及其關(guān)聯(lián)方整租。

圖 | 租戶所屬行業(yè)分布

③平均租賃期2.93年。截至 2021年6月30日,按租賃面積加權(quán)計算的平均租賃期限為2.93 年,據(jù)專業(yè)意見,該租賃周期既能保證租戶租金的持續(xù)性和穩(wěn)定性,也有助于業(yè)主在短周期內(nèi)調(diào)節(jié)和吸納新興企業(yè)入駐,靈活調(diào)控入駐企 業(yè)的品牌及承租能力。  2020年度,3個項目的營業(yè)收入合計為2.02億元,主要為研發(fā)用房和車位租賃產(chǎn)生的租金收入,不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

層層闖關(guān),沖破6道轉(zhuǎn)讓「封印」

值得關(guān)注的是,由于標(biāo)的資產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓,就需要解除相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓限制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,構(gòu)筑在工業(yè)、科研用地上的科技園區(qū)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面臨種種限制,與此同時還要遵守國有資產(chǎn)管理等要求。

基金招募說明詳細披露了6個「封印」的解除,涉及北京市政府、海淀區(qū)政府、海淀園管委會、中關(guān)村管委會、北京市規(guī)自委、債權(quán)人等多個主體的批準(zhǔn)或同意。

第一個是《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》項下關(guān)于「土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制,通過取得北京市政府、海淀區(qū)政府的批準(zhǔn)得以解除;

第二個是《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)用地政策 的意見(試行)》(也即業(yè)內(nèi)所稱39號文)項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制,通過取得北京市政府的批準(zhǔn)得以解除;

第三個是「北京市已建成產(chǎn)業(yè)項目相關(guān)規(guī)定」項下「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制,通過取得海淀區(qū)政府、海淀園管委會的批準(zhǔn)得以解除;

第四個是土地出讓合同項下關(guān)于「土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制,通過取得北京市規(guī)自委的批準(zhǔn)得以解除;

第五個是國有資產(chǎn)管理規(guī)定項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開交易」的限制,通過中關(guān)村管委會的批準(zhǔn)得以解除; 第六個是相關(guān)借款合同項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制條件,通過北京銀行上地支行的同意程序得以解除。 作為北京首個科技園區(qū)REIT,相信上述流程也為其它園區(qū)作出了「示范」。 據(jù)中關(guān)村發(fā)展集團相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,該RIETs項目是中關(guān)村發(fā)展集團推動改革轉(zhuǎn)型、探索園區(qū)發(fā)展新型融投資模式的「破題之舉」、「創(chuàng)新之舉」。通過資產(chǎn)證券化的方式,使園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)流動起來,可大幅縮短科技園區(qū)項目投資回收期,提高科技園區(qū)投資建設(shè)的可持續(xù)性;最終是要為雙創(chuàng)主體提供更低價優(yōu)質(zhì)的服務(wù),推動園區(qū)發(fā)展模式向與雙創(chuàng)主體共成長的「新經(jīng)濟」轉(zhuǎn)型。

僧多粥少,資金密集進場

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打底,第二批REITs熱度頗高。市場消息顯示,目前機構(gòu)參與熱情高漲,甚至出現(xiàn)「爭相搶購」的盛景,預(yù)計認(rèn)購價格和倍數(shù)都將超過預(yù)期。 實際上,首批9只公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購就已經(jīng)很搶手,于今年5月31日同一天起售,數(shù)只產(chǎn)品開售即「秒光」,9只REITs全部完成募集目標(biāo),最終完成發(fā)行份額64億份,發(fā)行總規(guī)模約314億元,有效認(rèn)購戶數(shù)144.47萬元。 根據(jù)披露,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT回收資金將用于兩個在建的園區(qū)項目:位于北京石景山區(qū)的中關(guān)村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園;位于北京門頭溝區(qū)的中關(guān)村(京西)人工智能科技園I 期。 另外值得關(guān)注的是,同為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT,第二批申報名單中還有「國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金」,但目前未出現(xiàn)在本批獲批發(fā)行名單中,暫時「留級」。

根據(jù)上交所下發(fā)的反饋意見,要求國泰君安資管說明,基礎(chǔ)設(shè)施原始權(quán)益人是否符合相關(guān)要求、基金管理人對基礎(chǔ)設(shè)施出具的盡職調(diào)查報告是否符合相關(guān)要求。
另據(jù)選址960了解,目前尋求優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的金融捕手亦非;钴S。

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權(quán)或其他問題,請聯(lián)系舉報。

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