撰文 ｜ 江珊

來源 ｜ 選址960

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第二批公募REITs正式獲批，這次拿到「入場券」的是華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs數(shù)量升至11只。

至此，北京中關(guān)村、上海張江、深圳蛇口、蘇州工業(yè)園等國內(nèi)頂尖科技園區(qū)均已登上了公募REITs這趟資本快車。

與此同時，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含物流園）為標(biāo)的資產(chǎn)的REITs數(shù)量達到6只，占比超50％——園區(qū)成為公募REITs香餑餑。

出租率超90％，中國硅谷釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

首度闖關(guān)REITs，中關(guān)村拿出了3處優(yōu)質(zhì)科技載體。 「建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT」原始權(quán)益人為中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司和中關(guān)村軟件園公司，募集9億份，詢價區(qū)間為2．851元－3．350元／份，測算募資規(guī)模26．121億元。 該REIT標(biāo)的資產(chǎn)為3處園區(qū)物業(yè)，分別為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目、孵化加速器項目，資產(chǎn)估值30．73億元，均位于中關(guān)村軟件園內(nèi)。

圖 ｜ 資產(chǎn)估值

圖 ｜ 3處物業(yè)在中關(guān)村軟件園的分布

中關(guān)村軟件園地處北京上地區(qū)域，是國內(nèi)首屈一指的科技園區(qū)，也被稱為中國互聯(lián)網(wǎng)的「宇宙中心」，盤踞著百度、網(wǎng)易、新浪、騰訊、滴滴等當(dāng)今國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭。整個園區(qū)總占地面積2．6平方公里，總建筑面積約195萬平方米。2020年園區(qū)聚集總部和研發(fā)中心700多家，在園從業(yè)人員9．45萬人，園區(qū)每平方公里產(chǎn)值近1300億元，地均產(chǎn)出全國領(lǐng)先。

圖 ｜ 北京主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布

基于這樣的產(chǎn)業(yè)氛圍，3處物業(yè)保持著90％以上的平均出租率，現(xiàn)金流穩(wěn)定，入駐企業(yè)科技含量較高，收入的市場化程度高。 具體來看標(biāo)的資產(chǎn)的成色： ①總建筑面積16．68萬平方米，其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓、孵化器加速器建筑面積分別為8．22萬平方米、3．18萬平方米、5．28萬平方米。

根據(jù)披露信息，與中關(guān)村軟件園公司持有運營的其它物業(yè)相較，這3處載體單體面積較大。

②軟件和信息服務(wù)業(yè)是最大租戶。截至 2021年6月30日，3處資產(chǎn)的總租戶數(shù)共計69 家，租戶行業(yè)涵蓋軟件和信息技術(shù)服務(wù)、科技推廣和應(yīng)用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等，其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)占比較大，占總租賃面積的53．80％。其中，協(xié)同中心4號樓由度小滿科技（北京）有限公司及其關(guān)聯(lián)方整租。

圖 ｜ 租戶所屬行業(yè)分布

③平均租賃期2．93年。截至 2021年6月30日，按租賃面積加權(quán)計算的平均租賃期限為2．93 年，據(jù)專業(yè)意見，該租賃周期既能保證租戶租金的持續(xù)性和穩(wěn)定性，也有助于業(yè)主在短周期內(nèi)調(diào)節(jié)和吸納新興企業(yè)入駐，靈活調(diào)控入駐企 業(yè)的品牌及承租能力。  2020年度，3個項目的營業(yè)收入合計為2．02億元，主要為研發(fā)用房和車位租賃產(chǎn)生的租金收入，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

層層闖關(guān)，沖破6道轉(zhuǎn)讓「封印」

值得關(guān)注的是，由于標(biāo)的資產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓，就需要解除相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓限制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，構(gòu)筑在工業(yè)、科研用地上的科技園區(qū)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面臨種種限制，與此同時還要遵守國有資產(chǎn)管理等要求。

基金招募說明詳細披露了6個「封印」的解除，涉及北京市政府、海淀區(qū)政府、海淀園管委會、中關(guān)村管委會、北京市規(guī)自委、債權(quán)人等多個主體的批準(zhǔn)或同意。

第一個是《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》項下關(guān)于「土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制，通過取得北京市政府、海淀區(qū)政府的批準(zhǔn)得以解除；

第二個是《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)用地政策 的意見（試行）》（也即業(yè)內(nèi)所稱39號文）項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制，通過取得北京市政府的批準(zhǔn)得以解除；

第三個是「北京市已建成產(chǎn)業(yè)項目相關(guān)規(guī)定」項下「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制，通過取得海淀區(qū)政府、海淀園管委會的批準(zhǔn)得以解除；

第四個是土地出讓合同項下關(guān)于「土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制，通過取得北京市規(guī)自委的批準(zhǔn)得以解除；

第五個是國有資產(chǎn)管理規(guī)定項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開交易」的限制，通過中關(guān)村管委會的批準(zhǔn)得以解除； 第六個是相關(guān)借款合同項下關(guān)于「土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓」的限制條件，通過北京銀行上地支行的同意程序得以解除。 作為北京首個科技園區(qū)REIT，相信上述流程也為其它園區(qū)作出了「示范」。 據(jù)中關(guān)村發(fā)展集團相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該RIETs項目是中關(guān)村發(fā)展集團推動改革轉(zhuǎn)型、探索園區(qū)發(fā)展新型融投資模式的「破題之舉」、「創(chuàng)新之舉」。通過資產(chǎn)證券化的方式，使園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)流動起來，可大幅縮短科技園區(qū)項目投資回收期，提高科技園區(qū)投資建設(shè)的可持續(xù)性；最終是要為雙創(chuàng)主體提供更低價優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，推動園區(qū)發(fā)展模式向與雙創(chuàng)主體共成長的「新經(jīng)濟」轉(zhuǎn)型。

僧多粥少，資金密集進場

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打底，第二批REITs熱度頗高。市場消息顯示，目前機構(gòu)參與熱情高漲，甚至出現(xiàn)「爭相搶購」的盛景，預(yù)計認(rèn)購價格和倍數(shù)都將超過預(yù)期。 實際上，首批9只公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購就已經(jīng)很搶手，于今年5月31日同一天起售，數(shù)只產(chǎn)品開售即「秒光」，9只REITs全部完成募集目標(biāo)，最終完成發(fā)行份額64億份，發(fā)行總規(guī)模約314億元，有效認(rèn)購戶數(shù)144．47萬元。 根據(jù)披露，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT回收資金將用于兩個在建的園區(qū)項目：位于北京石景山區(qū)的中關(guān)村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園；位于北京門頭溝區(qū)的中關(guān)村（京西）人工智能科技園I 期。 另外值得關(guān)注的是，同為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT，第二批申報名單中還有「國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金」，但目前未出現(xiàn)在本批獲批發(fā)行名單中，暫時「留級」。

根據(jù)上交所下發(fā)的反饋意見，要求國泰君安資管說明，基礎(chǔ)設(shè)施原始權(quán)益人是否符合相關(guān)要求、基金管理人對基礎(chǔ)設(shè)施出具的盡職調(diào)查報告是否符合相關(guān)要求。
另據(jù)選址960了解，目前尋求優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的金融捕手亦非�；钴S。