撰文 ｜ 宋溪 選址中國(guó)

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近日，一處倉(cāng)儲(chǔ)用地拍賣(mài)罕見(jiàn)吸引了近萬(wàn)人圍觀(guān)，最終因競(jìng)拍超過(guò)700次，溢價(jià)高達(dá)4億元在行業(yè)內(nèi)掀起一陣風(fēng)波。

京東拍賣(mài)網(wǎng)站顯示，2月9日，由成都市中級(jí)人民法院處置的成都市新津區(qū)一處倉(cāng)儲(chǔ)用地資產(chǎn)公開(kāi)拍賣(mài)。經(jīng)過(guò)近30個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，多方出價(jià)706次，最終由四川陸海云港集團(tuán)發(fā)展有限公司以6．013億元價(jià)格收入囊中，溢價(jià)4．1億元，比去年11月成交的成都國(guó)際鐵路港物流倉(cāng)儲(chǔ)用地高出了75％。

為什么？成為圍觀(guān)人共同的心聲。

01巨頭云集、路網(wǎng)八達(dá)，規(guī)劃明確一處倉(cāng)儲(chǔ)用地好地塊

根據(jù)京東拍賣(mài)頁(yè)面公告顯示，標(biāo)的物為位于成都市新津區(qū)普興鎮(zhèn)鄧家寺北路13號(hào)，包括坐落于該門(mén)牌號(hào)地址內(nèi)的2棟、3棟、5棟、9棟倉(cāng)儲(chǔ)用房、接待室1、接待室2用房，以及位于普興鎮(zhèn)鄧家寺北路13號(hào)、金華鎮(zhèn)磚橋村1組、2組、村集體的三宗倉(cāng)儲(chǔ)用地，以及新津區(qū)物流園區(qū)鄧家寺北路13號(hào)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)的“四川國(guó)儲(chǔ)天府物流有限公司鐵路專(zhuān)用線(xiàn)”和5臺(tái)站臺(tái)龍門(mén)吊與41臺(tái)行車(chē)。

從倉(cāng)儲(chǔ)用地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，該地塊用于重要戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備物資保障用地，集倉(cāng)儲(chǔ)、加工、集散分撥為一體，廠(chǎng)房、鐵路線(xiàn)和機(jī)器設(shè)備等均處于安全試用期內(nèi)，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。

從交通來(lái)看，百度地圖顯示，標(biāo)的物位于興物六路西側(cè)，距離全市四個(gè)主要鐵路貨運(yùn)場(chǎng)站之一的新津普興站直線(xiàn)距離500米。《成都市城市總體規(guī)劃（2016－2035年）》提出，將通過(guò)清白江、淮州和新津三地協(xié)作構(gòu)建鐵路港樞紐格局，強(qiáng)化新津的門(mén)戶(hù)地位及帶動(dòng)作用。

根據(jù)規(guī)劃，普興站作為成昆線(xiàn)上的貨運(yùn)站點(diǎn)，將承擔(dān)起成都面向東南亞及孟中印緬經(jīng)濟(jì)走廊的供應(yīng)鏈要素配置的重要功能，成為成都南部重要的陸港型物流樞紐中心。

因此，普興站周?chē)�布局了普洛斯新津物流園、東百集團(tuán)成都新津物流中心、京東物流、小米倉(cāng)庫(kù)、廣汽物流、廣久物流等眾多物流頭部企業(yè)以及成功落戶(hù)的銀隆新能源成都產(chǎn)業(yè)園、格力成都產(chǎn)業(yè)園、寧德時(shí)代、中國(guó)中糧等……

根據(jù)成都產(chǎn)業(yè)定位，新津區(qū)未來(lái)將成為天府新區(qū)西翼核心區(qū)，成都智能制造“四大產(chǎn)業(yè)基地”布局中的核心集聚區(qū)，成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。另外，作為一處倉(cāng)儲(chǔ)用地，該地塊周邊規(guī)劃落地了大量高質(zhì)量配套，包括騎龍湖公園、楊柳湖、白鶴灘濕地公園、天府明珠公園、成都市機(jī)關(guān)三幼、成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校天府校區(qū)、四川省骨科醫(yī)院天府新區(qū)分院、成都市婦女兒童中心醫(yī)院等。

從以上因素來(lái)看，作為四川本土企業(yè)，四川省一級(jí)國(guó)有資本投資公司四川省港航投資集團(tuán)有限責(zé)任公司100％控股的子公司，普興這塊難得的倉(cāng)儲(chǔ)用地一釋放，陸港云海就存下了無(wú)論如何都要上車(chē)的決心。

陸海云港表示：“作為集團(tuán)第一個(gè)陸港型鐵路物流園區(qū)項(xiàng)目，新津普興鐵路物流園項(xiàng)目的競(jìng)得進(jìn)一步豐富和補(bǔ)強(qiáng)了陸海云港物流樞紐節(jié)點(diǎn)。未來(lái)，將依托該項(xiàng)目獨(dú)特的地理門(mén)戶(hù)、體量規(guī)模優(yōu)勢(shì)，助力成都南向延伸發(fā)展……”但這些，還不足以解釋本來(lái)相對(duì)廉價(jià)的倉(cāng)儲(chǔ)用地溢價(jià)4億，出價(jià)700次，競(jìng)價(jià)30小時(shí)的火爆現(xiàn)象，這背后的根源，更是近年來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)用地投資價(jià)值顯現(xiàn)和資本競(jìng)相搶灘的因果。

02需求強(qiáng)勁、回報(bào)穩(wěn)定、REITs加持倉(cāng)儲(chǔ)物流成投資者最看好的賽道

倉(cāng)儲(chǔ)用地，城市用地組成部分之一，與城市其他功能部分，如工業(yè)、對(duì)外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯(lián)系。與大眾認(rèn)知不同的是，倉(cāng)儲(chǔ)用地與快遞行業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別：快遞和電商的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，僅占倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)所有業(yè)務(wù)的三分之一，更多倉(cāng)儲(chǔ)面積被制造業(yè)、第三方物流所租用。

近年來(lái)，隨著萬(wàn)科參與普洛斯私有化交易，普洛斯入股平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流公司并托管其全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，蘇寧深創(chuàng)投合作物流地產(chǎn)基金，順豐、京東以及菜鳥(niǎo)等在物流地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)發(fā)力……倉(cāng)儲(chǔ)用地在資本的搶灘和加持下快速火熱了起來(lái)。

事實(shí)上，2013年以前，由于倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)投資時(shí)間長(zhǎng)，收益率不高，融資退出困難，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域一直由普洛斯、嘉民、封樹(shù)等一眾外資主導(dǎo)。2013年后，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，電商業(yè)務(wù)逐漸崛起，宇培、寶灣、易商等民營(yíng)資本效仿普洛斯模式開(kāi)始進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域。其中以京東物流網(wǎng)絡(luò)尤其被業(yè)界推崇。

那么，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)是如何火熱起來(lái)？

其一，當(dāng)重拳調(diào)控使住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始釋放，利潤(rùn)不斷壓縮時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)低廉的土地價(jià)格，日益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求和穩(wěn)定可期的回報(bào)率等特有的投資價(jià)值成為不確定因素下資本熱衷投資的新領(lǐng)域；

其二，公募REITs的不斷完善和成熟，解決了倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)投資時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性弱的痛點(diǎn)，使得流動(dòng)性大幅提升的同時(shí)，退出通道愈加順暢，倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)估值隨之上升；

其三，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、科技、互聯(lián)網(wǎng)、電商等新經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，強(qiáng)勁需求下的倉(cāng)儲(chǔ)用地日漸稀缺，特別是在用地緊張的一線(xiàn)城市，價(jià)值更加突出；

另外，三年疫情期間，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)依然保持了良好綜合收益率，使得外資競(jìng)相追捧抄底，將倉(cāng)儲(chǔ)熱度推上了一層樓。

根據(jù)世邦魏理仕《2023年中國(guó)投資者意向調(diào)查》報(bào)告顯示，受益于公募REIT市場(chǎng)的快速發(fā)展，在所有物業(yè)類(lèi)型中，投資者仍最看好倉(cāng)儲(chǔ)物流的資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)。

03 2023年，倉(cāng)儲(chǔ)用地的風(fēng)會(huì)一直吹嗎？

2022年下半年，高力國(guó)際調(diào)研的《中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)租金地圖》顯示，全國(guó)35個(gè)核心物流城市總供應(yīng)量約9，263萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體出租率82％，24個(gè)城市的出租率在80％以上，其中10個(gè)城市在90％以上，市場(chǎng)平均租金為人民幣1．01元／平方米／天。整體空置率不高。

圖片來(lái)源：高力國(guó)際

其中，北京以1．76／平方米／天排在第一。北京由于工業(yè)用地供應(yīng)稀缺，近年來(lái)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，空置率持續(xù)維持低位。但在2022年年底到2023年預(yù)計(jì)將有超過(guò)70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃投放市場(chǎng)，屆時(shí)應(yīng)該會(huì)迎來(lái)一波瘋搶潮；深圳以1．73／平方米／天排在第二。

在深圳新增物流用地較少的長(zhǎng)期背景下，2023年深圳倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)深國(guó)際黎光物流園的入市，其中包括10萬(wàn)平方米的常溫庫(kù)以及5萬(wàn)平方米的冷庫(kù)，將一定程度緩解市場(chǎng)長(zhǎng)期需求緊張的局面；上海以1．54元／平方米／天排名第四。

2023年，電商、快遞業(yè)、第三方物流等將繼續(xù)成為上海市場(chǎng)的去化主力，預(yù)計(jì)上海有超過(guò)100萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)入市，但是租金不會(huì)低。比較意外的是，此次東莞以1．55元／平方米／天第一次進(jìn)入前三。這得益于疫情防控政策放松后，東莞制造業(yè)回暖。

因而，隨著疫情政策放開(kāi)，多地重提“制造業(yè)回流”，線(xiàn)上消費(fèi)和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域的加速發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)越來(lái)越緊張的前提下，作為外資和各方資本爭(zhēng)先看好的新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)之一，倉(cāng)儲(chǔ)物流的風(fēng)估計(jì)還得再吹吹。

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       原文標(biāo)題 : 2億起拍6億成交，競(jìng)價(jià)700次……倉(cāng)儲(chǔ)用地遭瘋搶