10月10日早間，碧桂園發(fā)布了最新公告，9月銷售額下降了八成之多，慘不忍睹。

面對這樣的銷售情況，其償債壓力可想而知。碧桂園稱，境外債務(wù)上，欠的4.7億元港幣到期款項還沒還，可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人采取強制行動。

曾經(jīng)的宇宙第一房企，竟然淪為了這個樣子，真是讓人感慨。

01

銷售額承壓明顯

4.7億港幣的到期款項尚未支付

碧桂園在公告中表示，進入2023年以來，銷售額承壓明顯。

根據(jù)碧桂園未經(jīng)審計的經(jīng)營數(shù)據(jù)，2023年1-9月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。

其中僅9月，集團實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約61.7億元，同比大降80.7%，較2021年下降86.5%。

碧桂園無奈承認，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，集團面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

不過，碧桂園選擇積極采取措施，截至目前共計約147億元本金的9筆境內(nèi)公司債券展期方案已獲持有人必要同意。另外，碧桂園聘請了中金公司和華利安擔(dān)任財務(wù)顧問。

境外債務(wù)方面，公司尚未支付某債務(wù)項下本金金額為4.7億港幣的到期款項，這或許會導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人采取強制行動。

對此，碧桂園懇請債權(quán)人給予時間。

“希望通過尋求整體方案來全面解決公司當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險，以時間換空間，使得公司能有機會用實際行動努力經(jīng)營，化危機為生機，重回良性發(fā)展軌道，最大程度保障包括客戶、員工、債權(quán)人在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。”

02

曾瘋狂布局三四線城市

碧桂園9月銷售額一落千丈，最大的問題就是其把重心放在了三四線城市！

根據(jù)碧桂園中報，今年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約1288億元，權(quán)益合同銷售面積約1646萬平方米。

其中，廣東省以外地區(qū)的權(quán)益合同銷售占到整體的79%，土儲同樣大部分分布在低能級城市中。

從城市布局來看，上半年在碧桂園布局的城市中，一線城市和二線城市僅分別占3%和28%，三線城市則占到69%之多。

多年以來，碧桂園一直在三四線城市大肆加杠桿，跑馬圈地，成為囤地大王。

以廣東省為例，截至目前，碧桂園在廣東省共有272個項目。其中，一線城市廣州和深圳僅22個項目，二線城市佛山、惠州、珠海、中山和東莞有104個項目，一共才126個項目，剩下的全在三四線城市。

比如，碧桂園布局的三線城市汕頭，有澄海碧桂園鳳悅江灣、汕頭碧桂園水藍灣等13個項目，其中碧桂園水藍灣目前的房價為9800-10000元/㎡。

而根據(jù)廣東省統(tǒng)計部門統(tǒng)計，2022年汕頭市城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員月平均工資為7730元。

這樣算下來，碧桂園的房子賣不出去，也就情有可原了。

03

戰(zhàn)略調(diào)整慢了一步

事實上，意識到問題的碧桂園，已經(jīng)在緊急調(diào)整戰(zhàn)略布局了。

今年年初，楊惠妍提出，碧桂園要轉(zhuǎn)向一二線和三四線“五五開”的布局。

不過，就算碧桂園開始在一二線城市布局，也不在該城市的核心區(qū)，都在邊上。

就拿廣州來說，其17個項目中，只有5個位于荔灣、番禺老區(qū)，其余12個均位于從化、增城、花都等偏遠區(qū)域，而市中心天河、越秀一個項目都沒有。

而且碧桂園的轉(zhuǎn)型，可能還是慢了。

早在2017年前后，保利、招商等國央企已經(jīng)在“聚焦高能級城市”，特別是在上海等一線城市持續(xù)加大投入。

同為民營企業(yè)的龍湖，如今一二線土儲與銷售占比超過80%。

碧桂園現(xiàn)在想重回一二線，但是嚴苛的拿地條件和資金要求，再加上碧桂園的品牌和產(chǎn)品并無優(yōu)勢，碧桂園很難在一二線做大規(guī)模。

04

結(jié)語

今年以來，北上廣深落實“認房不認貸”，廣州、武漢、南京、大連、鄭州、合肥等地全面取消或局部放松限購......一系列政策組合拳，讓樓市呈現(xiàn)出明顯的階梯回暖跡象。

整體而言，一線城市黃金周期間成交面積同比上漲了62%，二線城市下降了14%，三四線城市下降了50%。

事實上，無論是資金總量、人口，還是城市設(shè)施建設(shè)，一二線城市都遠遠超過三四線，后者的人口將不可避免地向前者流入。沒有了人口，三四線城市的房價也必然撐不住。

而主要在三四線城市布局的碧桂園，未來可能會更難。

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       原文標(biāo)題 : 碧桂園9月下降了80%，太慘了！