文/樂居財經 吳文婷

新年伊始，房地產市場迎來了重磅利好。

1月24日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

而當日下午，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上就對此進行了“預告”，人民銀行聯合國家金融監(jiān)督管理總局將出臺完善經營性物業(yè)貸款的有關政策，支持優(yōu)質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

所謂經營性物業(yè)貸款，是商業(yè)銀行現有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運營、可產生持續(xù)現金流收益的經營性物業(yè)資產，如商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓等。

目前，大型房企多持有一些優(yōu)質的經營性物業(yè)資產，但可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務。

本次新政最重要的一點在于明確了，2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

換言之，經營性物業(yè)貸款的資金使用范圍擴大，可償還存量房地產貸款和地產債。

在業(yè)內普遍看來，該政策的出臺，有利于大型優(yōu)質房企快速盤活存量資產，緩解資金鏈緊張。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，《通知》的發(fā)布說明了金融支持房地產的力度加大，且更加全面，既是為了解決房企融資需求，又有利于防范化解風險。此次《通知》總體是在服務實體經濟的大框架下進行的，對于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極的作用。

仲量聯行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟認為，《通知》的出臺是為了支持優(yōu)質合規(guī)房企，通過盤活以綜合效益較好的商業(yè)地產、經營性物業(yè)為代表的存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，從而促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

實際上，自2023年10月底中央金融工作會議召開以來，各部委及地方相關領域的房地產政策加碼出臺。央行重點關注房地產金融風險，提出要引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求。

盡管政策支持力度不小，但整體數據的表現卻沒有明顯起色。據國家統(tǒng)計局數據，2023年，全國房地產開發(fā)投資總規(guī)模為11.09萬億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售金額為11.7萬億元，同比下降6.5%。

與新房相比，二手住宅表現更遜一籌，12月份70個大中城市二手房價格出現全線下跌。其中，武漢以環(huán)比1.6%的跌幅領跌，其次是成都、廣州和徐州，環(huán)比跌幅均為1.5%。同比方面，僅成都一城處于上漲態(tài)勢。

有業(yè)內人士指出，此次新政出臺，經營性物業(yè)貸款為開發(fā)商解決整體資金周轉壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長不得超過15年，期限比較長，可以為房企提供喘息的機會，以時間換空間，有利于促進房地產市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，最終將會利好經營性物業(yè)較多的開發(fā)商。

不過，也有市場觀點認為，短期宏觀經濟增速、市場信心、匯率階段性貶值等因素都對住房銷售帶來壓力，想要全方位改觀仍需要更多耐心。

       原文標題 : 地產新政，央行出手