這是舊模式的終章？還是新時代的開啟？

　　在持續(xù)盤整和復(fù)蘇中，中國不動產(chǎn)市場走過了不平凡的2023年。這一年，行業(yè)格局發(fā)生了深刻變化，一個個熟悉的名字演繹了一出出陌生的事。帶來的既有震驚、疑惑和惋惜，也有安然、欣喜與希望。

　　一個行業(yè)終將老去，但總有人依舊年輕。這是注定了悲喜交加的一年，看看2023年都發(fā)生了什么：

　　01

　　萬億國債與新一輪房改啟動

　　2023年10月24日，十四屆全國人大常委會第六次會議表決通過了增發(fā)2023年國債1萬億元的議案，這些國債資金將全部用于支持災(zāi)后恢復(fù)重建和提升防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)能力。

　　資金將重點(diǎn)用于八大方面：災(zāi)后恢復(fù)重建、重點(diǎn)防洪治理工程、自然災(zāi)害應(yīng)急能力提升工程、其他重點(diǎn)防洪工程、灌區(qū)建設(shè)改造和重點(diǎn)水土流失治理工程、城市排水防澇能力提升行動、重點(diǎn)自然災(zāi)害綜合防治體系建設(shè)工程、東北地區(qū)和京津冀受災(zāi)地區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)。

　　雖字字未提“房地產(chǎn)”，但是次萬億國債的發(fā)行，仍舊被市場解讀為對房地產(chǎn)與地方債務(wù)創(chuàng)傷的利好和治療。

　　就在10月26日，國務(wù)院常務(wù)會議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明確提出了保障性住房建設(shè)和供應(yīng)的目標(biāo)、原則、任務(wù)和措施，旨在解決城市中低收入家庭和新市民等群體的住房困難問題。

　　該文件的出臺，也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個新的階段。有關(guān)媒體甚至稱之為“新一輪房改”。

　　“讓商品住房回歸商品屬性”，同時，加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮”兩則全新提法，被視為中國房地產(chǎn)市場的一大變化。

　　02

　　北上廣深領(lǐng)銜樓市調(diào)控松綁

　　近期，北京、上海、廣州、深圳等一線城市紛紛出臺政策，降低購房成本和門檻，如首付比例、房貸利率調(diào)整以及普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，其中廣州在限購政策的放松上力度最大。

　　政策的調(diào)整主要集中在三個方面：首付比例、房貸利率和認(rèn)定普宅標(biāo)準(zhǔn)。北京和上海現(xiàn)已將首套商貸房款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%，二套房首付比例也有所下調(diào)。尤其是在房貸利率上，各城市均實(shí)行了不同程度的下調(diào)，盡管北京的房貸利率仍稍高于其他城市，但調(diào)整幅度不容小覷。就普宅標(biāo)準(zhǔn)而言，北上深三城都宣布放寬，其中北京和上海的放松力度頗為顯眼。

　　其中，8~10月期間，政策松綁力度上至新臺階，除購房補(bǔ)貼、提高公積金最高可貸額度2項(xiàng)高頻舉措外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”加速落地，限購松綁力度也較此前出現(xiàn)了明顯的提高，且青島、鄭州等重點(diǎn)二線城市密集全面取消限購

　　市場預(yù)期，未來市場政策將保持寬松基調(diào)。盡管政策放寬在短期內(nèi)可能會提升市場活躍度，但長期來看，樓市健康穩(wěn)定發(fā)展仍然需要更深層次的供需平衡和結(jié)構(gòu)性改革。

　　03

　　萬達(dá)380億債務(wù)危機(jī)解除

　　2023年12月28日，珠海萬達(dá)商管招股書再次失效，意味著第四次沖擊IPO未果。

　　鑒于日前太盟等新舊投資人已經(jīng)簽訂新的投資協(xié)議，大連萬達(dá)商管持有珠海萬達(dá)商管的股權(quán)比例下降至40%，新的投資人股東團(tuán)體總計(jì)持股60%，股權(quán)架構(gòu)劇變后，珠海萬達(dá)商管未來是否繼續(xù)推進(jìn)上市，將存在不確定性。

　　而且，部分實(shí)力投資人也選擇了退出，比如碧桂園就完全退出以回收30.7億元，而永輝超市也作價45.3億元將所持絕大部分股權(quán)售予大連一方集團(tuán)。此外，作為大連萬達(dá)商管的股東，京東、融創(chuàng)和蘇寧也有退出的打算。

　　盡管如此，萬達(dá)與投資人之間的對賭協(xié)議至少得到了擱置，380億的借款暫時已不再構(gòu)成償還壓力，王健林與萬達(dá)獲得片刻的喘息之機(jī)。

　　只是萬達(dá)想要風(fēng)險出清仍有一段距離。特別是珠海萬達(dá)商管上市融資的計(jì)劃被打亂后，去杠桿、減負(fù)債的實(shí)現(xiàn)就須更多依賴資產(chǎn)的處置。

　　今年以來，王健林就連續(xù)賣掉了上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場、上海萬達(dá)酒店、湖州萬達(dá)廣場、太倉萬達(dá)廣場、廣州蘿崗萬達(dá)廣場等項(xiàng)目。

　　大家保險、華融資產(chǎn)、中聯(lián)基金等金融保險機(jī)構(gòu)，以及新加坡金鷹集團(tuán)等國內(nèi)外財團(tuán)出現(xiàn)在接盤者名單中。

　　04

　　深國資堅(jiān)定出手支持萬科

　　2023年10月末，萬科的美元債被推上風(fēng)口浪尖，美元債一度暴跌至30%，股價也一夜回到7年前。暴雷的陰影籠罩在萬科上空。

　　“萬科具備足夠的安全性，沒有財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。” 針對債務(wù)風(fēng)波，在11月6日的說明會上，深圳市國資委一語定調(diào)。

　　深圳市國資委明確表示，“如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。”而且，萬科將作為深圳國資體系重要成員，并入深圳國資報表統(tǒng)計(jì)范圍。

　　深鐵也表示，已經(jīng)準(zhǔn)備了豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科，包括承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)等，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元；同時積極準(zhǔn)備，擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

　　然而，即便有了國資身份加持，萬科仍需要思考如何更好地“活下去”。前11月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2209.2萬平方米，合同銷售金額3431.4億元，同比下降9.03%。

　　收縮戰(zhàn)線或許是一種方式。就在12月中旬，萬科以4.8億向悅榕莊轉(zhuǎn)讓相關(guān)酒店管理權(quán)�；蛟S這只是一個開始。

　　05

　　碧桂園終陷流動性危機(jī)

　　堅(jiān)挺了一年，碧桂園正式在8月宣布“爆雷”，正積極尋求整體重組方案以全面解決境外債務(wù)風(fēng)險。

　　數(shù)據(jù)顯示，碧桂園存續(xù)的公開美元債共有15只，本金約93億美元。今年內(nèi)暫無美元債本金到期。但2024年1月、4月分別有10億美元、5億美元到期。

　　如果上述境外債務(wù)全部參與重組，碧桂園將創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模第二大的境外債重組案例，僅次于融創(chuàng)中國。

　　“家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業(yè)盡快恢復(fù)的一個樣板。” 碧桂園董事局主席楊惠妍日前進(jìn)一步公開表態(tài)。此后，碧桂園開始一系列大刀闊斧的改革，包括大幅降薪、縮減區(qū)域、出售資產(chǎn)等，以昭示“積極自救”的決心。

　　碧桂園的債務(wù)風(fēng)波也累及旗下業(yè)務(wù)公司。碧桂園服務(wù)最新公告，預(yù)計(jì)公司2023年的凈利潤將減少約32億元至41億元，皆因確認(rèn)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備和商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值。

　　而且，這種風(fēng)險預(yù)計(jì)還將持續(xù)。摩根士丹利報告指出，估計(jì)碧桂園服務(wù)未來數(shù)年仍有約67億元商譽(yù)及第三方貸款潛在做出減值計(jì)提。這亦意味著，碧桂園服務(wù)的利潤窟窿或?qū)⒆兊酶�大�?/p>

　　06

　　許家印被采取強(qiáng)制措施

　　2023年12月4日，香港高等法院宣布中國恒大清盤聆訊延期至2024年1月29日。這是自去年6月24日，佳盛環(huán)球向香港高等法院提出對恒大的清盤呈請至今，恒大清盤聆訊連續(xù)7次押后。

　　早在10月的清盤聆訊上，市場普遍認(rèn)為恒大或就此清盤，但最終聆訊還是獲準(zhǔn)再一次獲準(zhǔn)延后。法官陳靜芬當(dāng)時甚至已表示，恒大被“最后延期”以制定具體的重組方案，否則將任命獨(dú)立于會計(jì)師事務(wù)所畢馬威的清算人。“下不為例”的情緒籠罩著恒大。

　　及后，恒大向債權(quán)人提交了一份新的債務(wù)重組方案。在新方案中，恒大提出將離岸債權(quán)人持有的部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為該公司及兩家附屬香港上市公司的股權(quán)，并以“境外資產(chǎn)”支持的不可交易“憑證”償還剩余債務(wù)。

　　恒大表示，將在清盤聆訊押后期間盡力爭取債權(quán)人的支持。后續(xù)恒大可能還會繼續(xù)根據(jù)實(shí)際情況和市場機(jī)構(gòu)反應(yīng)來調(diào)整方案，以求進(jìn)一步推進(jìn)相關(guān)的重組。

　　就這樣，恒大爭取到了債權(quán)人再一次耐性與支持。將破產(chǎn)清盤還是順利重組的結(jié)局，留到了至少2024年。

　　但目前來看，成功重組前景依然艱難。銷售未如預(yù)期，融資資格喪失，高管被帶走……特別是實(shí)控人許家印被依法采取強(qiáng)制措施。同時，這也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新階段。

　　07

　　融創(chuàng)900億元重組完成

　　2023年11月20日，融創(chuàng)中國宣布完成900億元債務(wù)重組，對于融創(chuàng)而言，境外債重組成功固然振奮人心，避免了破產(chǎn)清算的危機(jī)，但要重拾市場信心仍然任重道遠(yuǎn)。

　　自下半年以來，融創(chuàng)努力推動境外債務(wù)重組落地的同時，也在加速甩賣資產(chǎn)自救。無錫融創(chuàng)茂、重慶文旅城酒店資產(chǎn)、臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等項(xiàng)目紛紛擺上了貨架，且系虧本出售。

　　盡管變賣資產(chǎn)難度不小，但對銷售不暢又缺乏融資渠道的融創(chuàng)來說，不失為回血的有效途徑之一。最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，融創(chuàng)中國銷售額約為792.8億，同比下降近51%；11月銷售額為35億元，同比下降65%，環(huán)比下降20%。

　　為了進(jìn)一步挽救市場信心，孫宏斌更把長子推向幕前，以示做好公司業(yè)務(wù)的決心。12月8日消息，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的長子孫喆一，已接任融創(chuàng)北京區(qū)域總裁職務(wù)，而原北京區(qū)域總裁荊宏升任北京區(qū)域董事長。

　　08

　　“第一房企” 易主保利

　　今年前11個月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售金額3995億元，超出第二名萬科565億元，穩(wěn)坐冠軍位置，取代碧桂園，成為了新的“宇宙第一大房企”。

　　據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，前十房企依次是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城、建發(fā)、龍湖、金地集團(tuán)。

　　市場的每一次調(diào)整，都在加速行業(yè)洗牌。從最初的“招保萬金”，而后發(fā)展到“碧恒萬融”，再到今天的保利當(dāng)頭�？梢�，沒有人能永遠(yuǎn)保持第一。

　　為了有足夠的儲糧助力領(lǐng)跑，保利積極“加倉”。今年以來，保利始終保持著每月平均百億的拿地節(jié)奏。上半年，保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目41個，總地價709億元，同比增加17%。進(jìn)入下半年，保利拿地的速度明顯加快。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11月，保利發(fā)展在擴(kuò)儲方面已耗資共計(jì)1864億元，僅次于中海（2292億元）。至此，保利今年的拿地金額已超2021年及2022年。而進(jìn)入12月，保利至少已斥資近170億元拿地，涉及上海、西安、江門、佛山、南京、東莞、石家莊、合肥、北京、廣州等城市。

　　另一方面，為了加快去化，保利更新了對高管的考核細(xì)項(xiàng)，并針對各個地區(qū)公司專門考核存量項(xiàng)目去化指標(biāo)�？梢�，保利的登頂并非偶然。

　　09

　　非常時刻凌克告別金地

　　2023年10月16日，金地集團(tuán)公告，凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務(wù)。

　　這是一次非常突然的告別。但并非沒有蛛絲馬跡。7月以來，凌克密集辭任金地旗下企業(yè)的董事長職位，包括穩(wěn)盛股權(quán)基金、金地投資管理等。

　　凌克于1998年成為金地集團(tuán)的董事長，至今已經(jīng)25年。他一手塑造了金地的企業(yè)發(fā)展觀，信奉規(guī)模和利潤平衡的準(zhǔn)則，在金地全國擴(kuò)張、多元化和全球化發(fā)展的重要時間節(jié)點(diǎn)發(fā)揮了重要作用。凌克離任之后，金地董事、總裁黃俊燦將代為行使董事長職務(wù)。

　　此時的金地正值多事之秋。盡管已在在11月結(jié)束年內(nèi)所有債務(wù)兌付，但即將在2024年前四個月到期的百億債務(wù)，以及持續(xù)低迷的銷售業(yè)績，令金地資金壓力倍增。

　　為了解決債務(wù)問題，金地不得不拿出最核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來籌資。繼將北京金地中心作為抵押，申請一筆70億元的經(jīng)營性物業(yè)貸后，金地向二股東福田投控出售深圳環(huán)灣城項(xiàng)目51%股權(quán)，成功募資32.5億元。

　　踏入2024年，金地也將迎來35年以來最重要的一次公司“基本法”層面的變革。

　　10

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘

　　2023年，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場正式開閘。華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT四只產(chǎn)品均已獲批。華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT兩只產(chǎn)品均已申報至上交所。若順利獲批，全市場消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望擴(kuò)容至6只。

　　目前，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT已相繼進(jìn)入詢價階段，發(fā)行在即。另有多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正在籌備之中，包括山東省商業(yè)集團(tuán)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REITs、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等。

　　這是我國公募REITs不斷加速擴(kuò)容的寫照——中金山東高速REIT在10月10日正式發(fā)行，宣布第29只上市交易的公募REITs誕生，也是今年第5只上市交易的公募REITs。而就在幾天前，城投寬庭保租房REIT正式設(shè)立，基本確定將成為我國REITs市場第5只保障房REITs項(xiàng)目，也是我國REITs市場第30只REITs項(xiàng)目。

　　而且，除了4只已獲批的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，還有不少項(xiàng)目正在摩拳擦掌叩關(guān)資本市場。僅是12月以來，就有中航易商倉儲物流REIT、華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT4只產(chǎn)品上報。截至目前，有14只公募REITs項(xiàng)目已獲交易所受理或正處于問詢狀態(tài)，均為今年下半年啟動申報，底層資產(chǎn)涵蓋新能源、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、高速公路等多種基礎(chǔ)設(shè)施類型。公募REITs常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏凸顯。

　　不僅如此，中國公募REITs市場的首次擴(kuò)募也在今年實(shí)現(xiàn)了落地。6月16日，首批四單擴(kuò)募項(xiàng)目（張江REIT、鹽田港REIT以及蛇口REIT、普洛斯REIT）在滬深交易所上市，意味著中國公募REITs市場啟動一年多就平穩(wěn)進(jìn)入了全新且更進(jìn)一步的發(fā)展時期。

　　過去的終將過去。2024年即到來，乘著行業(yè)支持力度不斷加強(qiáng)的東風(fēng)，有理由去期盼一個更好的市場。

       原文標(biāo)題 : 2023年度十大新聞事件丨盤點(diǎn)