文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 劉治穎

冬天到了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，部分房企陷入流動(dòng)性困境。隨著2024年伊始，正榮、旭輝、奧園等知名房企的債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，為整個(gè)行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期；花樣年控股、時(shí)代中國(guó)控股、碧桂園等房企已基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代置業(yè)、綠地控股等房企基本完成了境外債券展期或重組。

從目前的債務(wù)重組方案來(lái)看，大多數(shù)房企均選擇了債務(wù)展期搭配債轉(zhuǎn)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等“以股換債”類的方案。這些重組方案實(shí)現(xiàn)了債務(wù)規(guī)模的大幅削減，為房企減輕了財(cái)務(wù)壓力。

據(jù)國(guó)泰君安研報(bào)，從已披露的計(jì)劃來(lái)看，融創(chuàng)、奧園已經(jīng)分別實(shí)現(xiàn)了45億美元、49億美元削債規(guī)模，旭輝、世茂的目標(biāo)削債規(guī)模分別為33~40億美元、60~70億美元。由此可見(jiàn)，目前各家房企推進(jìn)的債務(wù)重組方案中均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的削債，比例大約在40%-60%。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，開(kāi)年房企債務(wù)重組加速的現(xiàn)象，反映了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的調(diào)整后，對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的迫切需求，畢竟依靠經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的改善來(lái)解決困難已經(jīng)無(wú)望，只能通過(guò)債務(wù)重組來(lái)解決問(wèn)題。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，2024年會(huì)有更多出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，房企風(fēng)險(xiǎn)出清將提速。同時(shí)，部分房企成功債務(wù)重組對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解有較強(qiáng)借鑒意義。

值得注意的是，債務(wù)重組只是解決問(wèn)題的第一步，未來(lái)房企仍然面臨著復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和融資挑戰(zhàn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款43202億元，下降11.9%；個(gè)人按揭貸款21489億元，下降9.1%。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告顯示，2024年中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將繼續(xù)有大量的債券待償付，到期（包括面臨回售）的境內(nèi)及境外債券的本金總額將達(dá)到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇表示，房企債務(wù)重組提速，后續(xù)重組條件和進(jìn)度與行業(yè)修復(fù)進(jìn)程密切相關(guān)。若后續(xù)行業(yè)修復(fù)進(jìn)程低于預(yù)期，境外債務(wù)債權(quán)人的處境將更被動(dòng)，房企重組的進(jìn)度預(yù)期加速且條件的放寬程度也將加大。

克而瑞認(rèn)為，債務(wù)重組完成之后，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

       原文標(biāo)題 : 房企“減負(fù)”加速