文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 鄧如菲

自從央行連發(fā)房地產(chǎn)金融三大新政，多個(gè)城市推出政策積極跟進(jìn)，上海更是迎來(lái)了超預(yù)期松綁。

5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。

具體來(lái)看，新政包含以下幾方面：非本市戶籍購(gòu)房社保年限由5年調(diào)整為3年；非本市戶籍單身人士可購(gòu)買外環(huán)內(nèi)二手房；人才購(gòu)房由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區(qū)擴(kuò)大為行政區(qū)；取消離婚三年合并計(jì)算限購(gòu)套數(shù)的政策；取消贈(zèng)與5年內(nèi)計(jì)入贈(zèng)與人住房套數(shù)的政策；支持企業(yè)購(gòu)買小戶型二手房；多子女家庭可額外增加一套購(gòu)買名額。

來(lái)源：易居研究院

另外，新政在信貸政策方面也持續(xù)減少房貸成本和購(gòu)房難度，采取調(diào)低首付款比例、降低商貸利息、提高公積金貸款額度的措施。其中，報(bào)告所指“重點(diǎn)區(qū)域”為臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域。

來(lái)源：易居研究院

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，貸款成本的進(jìn)一步降低，將會(huì)促使一部分購(gòu)房群體在未來(lái)1~2個(gè)月集中入市，“6月本就是房企沖刺業(yè)績(jī)的階段，這兩個(gè)月保持銷售量回升是沒(méi)有問(wèn)題的。”

“以舊換新”方面，提出自“通知”施行之日起一年內(nèi)，出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建面在70㎡以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭，在辦理新購(gòu)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可向區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼。其中，建筑面積小于30㎡補(bǔ)貼金額為2萬(wàn)元，30㎡至50㎡為2.5萬(wàn)元，50㎡至70㎡為3萬(wàn)元。

除此之外，新政在優(yōu)化土地和住房供應(yīng)、建立健全住房保障體系、加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新、提升住房品質(zhì)、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管等方面也落實(shí)了相關(guān)政策。

將目光移到其他一線城市，北京、廣州自央行新政發(fā)布后，從5月18日起住房公積金貸款均已執(zhí)行新利率，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。深圳則在央行新政前發(fā)布了分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)的政策。與其他一線城市相比，可以說(shuō)此次上海的松綁政策覆蓋到了方方面面，在力度上也是空前的。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此次政策不僅超預(yù)期，同時(shí)“全方位、多角度”精準(zhǔn)施策。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次上海一攬子房地產(chǎn)政策，將發(fā)揮積極作用和效應(yīng)。政策的落地和實(shí)施，將更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

新政落地的當(dāng)晚，市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)了積極反饋。有新房售樓處宣布不打烊，有中介延后休息日以搶占成交，也有多個(gè)樓盤發(fā)布宣傳海報(bào)稱將于5月28日起逐步收回折扣。

有中介人士表示，新政后有些房東開(kāi)始跳價(jià)。原報(bào)價(jià)999萬(wàn)元，現(xiàn)在調(diào)成1050萬(wàn)元。也有不著急賣房的房東直接不賣了。不過(guò)也有經(jīng)紀(jì)人表示，當(dāng)晚客戶電話咨詢的確實(shí)不少，但因?yàn)樾抡�剛落地，還需要看后續(xù)幾天的發(fā)酵情況。新政更有利于一些原本就在猶豫的客戶，促進(jìn)這部分客戶加速下定。

放松限購(gòu)、降首付等措施有用嗎？張宏偉認(rèn)為，目前制約因素是居民支付能力，所以需要住房保障銀行和新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之類的措施。收儲(chǔ)庫(kù)存用于保障房邁出了重要而正確的一步，3000億再貸款是第一步，未來(lái)需要3萬(wàn)億以上，建立大規(guī)模住房保障體系，解決優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性和地方財(cái)政，緩釋金融風(fēng)險(xiǎn)，一舉多得。同時(shí)，啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，通過(guò)超長(zhǎng)期國(guó)債+QE方式，財(cái)政擴(kuò)張，提振需求，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

也就是說(shuō)，當(dāng)下政策出臺(tái)救市后，要想樓市成交量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，需要宏觀貨幣財(cái)政政策措施的配合落實(shí)，比如多次降息降準(zhǔn)、財(cái)稅減免、鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)等刺激落實(shí)，盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使購(gòu)房者收入穩(wěn)定且增長(zhǎng)。只有上述政策面積極落地且有效了，降首付降利率等樓市政策組合拳對(duì)于成交量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)才會(huì)有進(jìn)一步的積極意義。

       原文標(biāo)題 : 一線樓市，終于等來(lái)