從超、特大城市的劃分標準上可以看出，人口和城區(qū)界定中國城市的最主要標準。對于城市而言，人口帶來不僅有更多的購買力，還因人才集聚效應發(fā)展出教育、公共資源等多種紅利。隨著中國人口負增長時代的來臨。中國超、特大城市的人口發(fā)展也出現(xiàn)了兩極分化的傾向。

有專家針對七普的人口數(shù)據(jù)對中國城市的人口增長做出以下分類，首先是人口還處于快速增長的城市。深圳、成都、廣州為代表的城市，在過去的十年，還能保持500萬左右的增量。其次就是人口中等增幅的城市，以武漢、濟南為代表。最后就是人口增長放緩乃至于負增長的城市，比如上海、青島和南京。

總體上看，超、特大城市仍是中國人口流入的集聚地。據(jù)2020年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國3.76億流動人口中，有超過26.7%的人口直接流向超、特大城市。

此輪的超、特大城市的城中村改造不僅基于人口規(guī)模較大且具有一定經(jīng)濟基礎的大城市，同時也需要兼顧一些已經(jīng)進入城區(qū)人口發(fā)展瓶頸的城市，比如城區(qū)人口已經(jīng)連續(xù)五年下降的哈爾濱。

以城中村改造為代表的城市更新，不僅意味著超、特大城市的城區(qū)里能聚集更多的公共服務資源，同時也可以讓居民享受更多的便利和福利。同時區(qū)域性的特大城市，還具有一定的指標意義，不僅可以帶動周邊中小城市的正向發(fā)展，發(fā)揮一定區(qū)域內(nèi)的輻射作用。同時還能通過產(chǎn)業(yè)優(yōu)化創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，吸引更多的人口來工作、投資和定居。

中國城市規(guī)模的另一個指標性要素是建成區(qū)面積，當然這其實還是和人口密切相關。城市盲目擴張的結(jié)果是人滿為患的地區(qū)中心城市之所以一城獨大，城區(qū)功能疊加，大城市難以疏解。在過去的二十年時間里，國內(nèi)大部分超大城市成片開發(fā)的建成區(qū)面積都超過了1000平方公里，特大城市的建成區(qū)規(guī)模也都超過了500平方米。

一個值得一提的特大城市是東莞，截止2022年建成區(qū)面積達到1196平方公里，實際面積位列全國第七，遠超成都、天津等特大城市。由于東莞沒有市轄區(qū)，也沒有代管縣級市的區(qū)劃模式，東莞的城區(qū)面積得以高速發(fā)展，大量的城鎮(zhèn)得以通過城建連成一片。有機構(gòu)曾對中國城市的建設用地面積進行統(tǒng)計，從1980年算成，東莞的實際建筑用地面積已經(jīng)擴大了驚人的26倍，在全國所有地級市里位列榜首。

東莞

一定規(guī)模的人口附加城區(qū)建設，才能構(gòu)成超、特大城市。這其中建成區(qū)面積和人口的比例，也能從一個側(cè)面反映城市發(fā)展的未來空間。在特大城市中合肥、哈爾濱的城市建成區(qū)面積還相對較低，或許這些原先的二線城市才是這一輪城中村改造中最直接的受益者。

利好房地產(chǎn)還是變革房地產(chǎn)？

城中村改造利好樓市，是房地產(chǎn)的“強心劑”。很多自媒體在第一時間把城中村改造的受益者塑造成了地產(chǎn)企業(yè)。

然而這次的城中村改造不僅不是棚改2.0，也并非簡單的大拆大建。通過公共服務均等化，全覆蓋，解決城市發(fā)展不平衡、不充分的問題，同時釋放消費潛力和內(nèi)需才是此次城中村改造的主要目標。

總體上，城中村改造有助于挖掘相關土地的商業(yè)資源，同時也可以積極導入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有非常好的導向。有專家指出，新時期的城中村改造不是房地產(chǎn)主導，而是要突出公益性，主要是解決城市的公共短板缺失嚴重，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房。

保障性租賃房的加入或許將不是簡單利好地產(chǎn)行業(yè)，而是從根本上變革地產(chǎn)行業(yè)的信號。中國大陸的商品房政策執(zhí)行已經(jīng)超過了40年，市場買賣，開發(fā)商預售等基本規(guī)則早已深入人心。但隨著城市發(fā)展以及人口導入的需要，仿照香港和新加坡的政府公租房或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的又一項新利器，讓一部分核心區(qū)具有金融投資價值的房產(chǎn)進入市場交易，另一部分通過城中村改造而誕生的保障性住房保證城市新居民居住需求，可能將成為未來房地產(chǎn)市場的新消費模式。

作為一種刺激內(nèi)需手段，這輪的城中村改造可以理解為一次基建投入，通過城市升級改造，拉動當?shù)氐南�費需求，既有利于民生，也有利于經(jīng)濟增長�？梢灶A計的是城中村改造方案將加速中國房地產(chǎn)資源向超大特大城市聚集，未來中國城市房價的兩級分化顯然會更加嚴重。

參考資料

1、新一輪城中村改造，與那一輪棚改有何不同？鈦媒體

2、21個超大特大城市有望提速“城中村改造”，會催熱樓市嗎？第一財經(jīng)

3、棚改2.0？地產(chǎn)大利好！專家最新解讀，這些A股公司曾回應城中村改造！e公司微信號

       原文標題 : 超、特大城市名單更新，誰是本次“城中村改造”最大贏家？