近日，繼萬達商管債券發(fā)行計劃被終止、證監(jiān)會質(zhì)疑萬達商場銷售數(shù)據(jù)真實性、珠海萬達商管的股權(quán)被法院凍結(jié)后又解凍，萬達商管又遇“水逆”——惠譽發(fā)布報告下調(diào)萬達商管的評級，并認為珠海萬達商管可能無法在2023年底前完成上市。

紛至沓來的負面消息，給珠海萬達商管第四次沖擊港股IPO籠罩上了越來越多的陰云。

而在萬達集團債務壓頂、近400億元對賭大限即將到來之際，此次珠海萬達商管沖擊港股，也被認為是萬達的背水一戰(zhàn)，為此，萬達開啟了新一輪的“賣賣賣”。那么，在這種情況下，承載著萬達未來的輕資產(chǎn)模式，還能一片光明嗎？

萬達集團“現(xiàn)金奶牛”，迎來對賭“大限”

珠海萬達商管是萬達商業(yè)地產(chǎn)板塊層層剝離后的產(chǎn)物。

萬達商業(yè)地產(chǎn)板塊曾經(jīng)囊括了包括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)物業(yè)管理諸多業(yè)務。值得一提的是，萬達的房地產(chǎn)銷售收入巔峰時曾達到1600億元，而后隨著“房住不炒”被正式提出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從狂飆突進逐漸回歸理性。

在此趨勢下，2019年萬達商業(yè)更名為大連萬達商管，并從此時開始，業(yè)務重心轉(zhuǎn)向商管。對此，王健林更是明確定調(diào)，地產(chǎn)集團“不追求銷售額，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額”。這一選擇也契合了行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。

彼時，中國商業(yè)廣場正處于高速擴張周期的下半場，數(shù)據(jù)顯示，2016年到2021年，中國存量商業(yè)廣場增速盡管呈下行態(tài)勢，但仍然保持著年均15%左右的增速，商業(yè)廣場總量由2862家增長至5936家。對于商管巨頭萬達而言，商管業(yè)務無疑有較大的發(fā)展空間。

但此后，隨著一二線城市地價高漲、核心區(qū)域“地王”頻現(xiàn)，萬達此前自建商業(yè)廣場的重資產(chǎn)商管模式，因需要投入大量資金而難以為繼。于是，2021年大連萬達商管再次進行業(yè)務剝離，新設子公司珠海萬達商管進行商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務的輕資產(chǎn)運營，并加強在三四線城市的業(yè)務布局。

事實上，相對于萬科、碧桂園、華潤等以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)公司，萬達在商業(yè)廣場運營管理方面，有著深厚的經(jīng)驗積累。而且行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移，給其在三四線城市的拓展也提供了難得的契機。新世紀以來，在中國購物中心的建設狂潮中，明顯存在地域分層，前十年新建購物中心中有60%都集中在四個一線城市，此后開始逐漸延伸至二線城市，而近年來，隨著一二線城市購物中心空置率不斷走高，行業(yè)擴張也開始了下沉節(jié)奏。

憑借在低線城市的品牌力不斷提升，以及輕資產(chǎn)模式本身具有的低資本投入、可快速復制的優(yōu)勢，珠海萬達商管經(jīng)歷了一波擴張。招股書顯示，截至2022年底，珠海萬達商管共管理472個商業(yè)廣場，其中288個來自母公司，184個由獨立第三方所有，第三方占比已經(jīng)接近40%。相比之下，近年來同樣開始發(fā)力輕資產(chǎn)模式的地產(chǎn)公司則進展稍緩，如華潤置業(yè)旗下的華潤萬象生活，截至2022年營業(yè)收入僅為42億元，且在管項目仍然主要來自于母公司，占比達到86%。

與此同時，珠海萬達商管的經(jīng)營業(yè)績也相當亮眼。根據(jù)招股書，珠海萬達商管2022年實現(xiàn)營收271億元，凈利潤則達到75億元，且凈資產(chǎn)收益率相當高，其以相當于母公司4%的凈資產(chǎn)，貢獻了母公司大連萬達商管72%的利潤總額。強勁的盈利能力，也讓珠海萬達商管成為萬達的“現(xiàn)金奶牛”，2019年至2022年上半年累計現(xiàn)金分紅132.73億元，其中絕大部分流至持股近80%的萬達商管。

如果單獨來看，經(jīng)過層層剝離后，輕裝上陣的珠海萬達商管似乎已經(jīng)“輕舟過萬重山”。然而，放大到整個萬達體系來看，事情可能沒有那么輕松�？梢哉f，珠海萬達商管的輕資產(chǎn)運營，仍是在負重前行。

2021年珠海萬達商管成立時，引入了一批重量級投資方高達380億元的融資，作為對賭，珠海萬達商管需要在2023年底之前上市，如果不能如期上市，那么不僅要以現(xiàn)金償還380億元的全部投資款，還需額外支付8%的利息。

現(xiàn)在，在多次遞表港交所失效后，對賭大限將至。同時，由于多重因素影響，萬達電影等其他板塊持續(xù)低迷，且融資受限，萬達集團的債務問題已經(jīng)愈發(fā)凸顯。

4月28日，大連萬達商管于上交所披露了2022年公司債券報告，截止2022年12月31日，公司短期借款余額50.46億元，同比增長948.74%；一年內(nèi)到期的非流動負債為687.68億元，同比增長304.12%。而6月份，萬達商管發(fā)行額度60億元的債券被迫終止發(fā)行，融資渠道明顯收緊，又與珠海萬達商管遲遲不能上市相關(guān)。

可見，對于萬達而言，此次珠海萬達商管沖刺IPO很大程度上是盤活全局的重要一搏。但即便拋開資金端等方面的壓力，回到輕資產(chǎn)運營模式本身，珠海萬達商管也面臨不小挑戰(zhàn)。

上市面臨種種掣肘，未來持續(xù)增長存挑戰(zhàn)

相比重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式主要有兩大優(yōu)點。其一，不必再關(guān)注拿地、建設等環(huán)節(jié)，而是專注于商場運營，專業(yè)分工更明確之后，更能發(fā)揮特長，從而提高經(jīng)營績效；其二，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式本身沉淀大量資金，其擴張速度必然受資金規(guī)模約束，而輕資產(chǎn)模式則只輸出品牌和管理，大大降低了資金需求，因而可以實現(xiàn)快速擴張，而且一旦運營模式成型，便可快速復制，規(guī)模效應更加突出。

正如前文所述，珠海萬達商管能夠大幅擴張，很大程度源于輕資產(chǎn)模式本身。但經(jīng)歷了一波快速擴張之后，珠海萬達商管后續(xù)的持續(xù)增長也面臨不確定性。

近年來，在降杠桿、降負債的政策基調(diào)下，重視輕資產(chǎn)模式的房企不在少數(shù)，如碧桂園、龍湖、萬科印力、華潤置地、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等，都紛紛提速輕資產(chǎn)項目的布局。比如，新城控股2023年將有31座吾悅廣場開業(yè)，且下沉城市占主導。

與此同時，國內(nèi)商業(yè)廣場供應過剩態(tài)勢也逐漸明顯，數(shù)據(jù)顯示，2017年至2022年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由7800家增加至10948家，估計到2027年將達到13182家。在供應整體過剩疊加眾多龍頭房企涌入的局面下，商管賽道的市場競爭或?qū)⒏�加激烈�?/p>

在這種競爭格局下，萬達商管雖然在2023年擬開業(yè)量達51個，并重點分布在三、四、五線城市，但隨著一眾各具特色的新興商業(yè)體興起，其獲取的增量可能會更加有限。

而且，在債務壓頂?shù)睦ьD局面下，市場上頻頻傳出萬達出售項目的消息，繼2017年打包出售13個文旅項目、77家酒店的“世紀大甩賣”之后，萬達今年開始似乎又要上演“賣賣賣”，相關(guān)動作包括把武漢漢街萬達廣場賣給SKP集團、將合伙企業(yè)逾8成股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國華融、減持萬達電影股份3718.77萬股及套現(xiàn)4.47億元等。此外，市場上更是有傳言，萬達要賣掉江浙滬地區(qū)20多家購物廣場。

馬不停蹄地變賣資產(chǎn)，也引得外界猜測，萬達所謂“輕資產(chǎn)”實際上是“清資產(chǎn)”，并有業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在萬達的清資產(chǎn)可能會影響到珠海萬達商管的基本盤。

不過，據(jù)萬達集團透露，涉股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的后續(xù)運營權(quán)仍由萬達商管保留，不受股權(quán)變動影響，且出售的項目多是重資產(chǎn)項目，并不在珠海萬達商管旗下。由此看來，或許也不必過于憂慮。

另外，從中長期來看，未來一段時間，行業(yè)仍然有深挖經(jīng)營潛力的空間。主要在于，在構(gòu)建新發(fā)展格局中，隨著消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用不斷增強，購物中心作為規(guī)模大、可以滿足多種需求的實體消費平臺，仍有非常大的發(fā)展價值。

而就管理規(guī)模而言，珠海萬達商管已經(jīng)是全球最大的商業(yè)廣場運營公司，在管商場建筑面積達到6560萬平方米，超過國內(nèi)第二到第十名的綜合。再從出租率這一衡量商管企業(yè)運營能力的重要指標來看，珠海萬達商管的領(lǐng)先地位也十分鞏固。招股書顯示，截至2022年，珠海萬達商管的平均出租率（不包括停車位）達到98.6%；同期，新城為95.13%，龍湖為93.9%，印力為93.2%。

基于此，萬達商管若持續(xù)加強精細化運營，為其輕資產(chǎn)模式運營建立更好的生態(tài)系統(tǒng)，最大程度上滿足當前的存量需求，比如其最近推出“萬達智慧商業(yè)平臺”，聯(lián)合合作方為商戶在選址、租鋪、開店和經(jīng)營四大場景提供一體化增值服務，或許有利于突破重重掣肘，促進輕資產(chǎn)模式的勢能得到更大程度迸發(fā)，進而展現(xiàn)出更大投資價值，走好這條較為坎坷的上市之路。

作者：堅白

來源：港股研究社

       原文標題 : 萬達商管IPO：看似輕舟已過萬重山，實則負重前行？