《港灣商業(yè)觀察》施子夫

 8月30日晚，綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095.HK）披露2023年中期業(yè)績(jī)。此次業(yè)績(jī)公告發(fā)布后不久，9月16日，白石洲一期項(xiàng)目開盤。

被視為“深圳舊改航母”的白石洲項(xiàng)目歷來(lái)備受矚目，它同樣也是綠景中國(guó)的野心兌現(xiàn)。如今，正迎來(lái)市場(chǎng)檢驗(yàn)。 

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上半年持續(xù)虧損，三年?duì)I收持續(xù)下降

 中報(bào)顯示，上半年，綠景中國(guó)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收益約13.45億元，同比上漲約28.7%；毛利約為5.85億元，同比上漲約34.7%；毛利率約為43.5%，而在2022年同期為41.6%。

 報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)虧損約為5.8億元，同比下調(diào)156.5%；公司股東應(yīng)占虧損約為6.81億元，同比下調(diào)208.0%；每股基本虧損13.36分，同比下調(diào)約208.0%。 凈利潤(rùn)持續(xù)惡化，顯然此次公司交出的半年報(bào)仍未能改善先前已久的業(yè)績(jī)頹勢(shì)。 

公開信息顯示，從2020年-2022年，綠景中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為54.25億元、43.78億元、23.41億元，較上一個(gè)年度同比增速-21.41%、-19.30%、-46.53%；凈利潤(rùn)分別為34.53億元、11.53億元和-7.30億元，同比增速分別為97.35%、-66.62%和-163.35%。

 據(jù)綠景中國(guó)中報(bào)披露，公司聚焦粵港澳大灣區(qū)核心城市、核心區(qū)域的住宅和商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，包括：白石洲項(xiàng)目、深圳黎光項(xiàng)目、珠海東橋項(xiàng)目（珠海璽悅灣）、深圳沙嘴二期項(xiàng)目（深圳紅樹灣一號(hào)二期）。 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售是綠景中國(guó)地產(chǎn)的核心主營(yíng)業(yè)務(wù)。

截至2023年6月30日，綠景中國(guó)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為7.78億元，同比上漲約56.6%；根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書的合同銷售金額約為29.53億元，同比上漲約16%，主要來(lái)自于珠海東橋項(xiàng)目（珠海璽悅灣）的銷售貢獻(xiàn)。 綠景中國(guó)地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示，回顧期內(nèi)，物業(yè)銷售主要來(lái)自銷售綠景國(guó)際花城。截至2023年6月30日，公司確認(rèn)待售物業(yè)總樓面面積約12.06萬(wàn)平方米。（2022年同期約2.43萬(wàn)平方米）。 

截至2023年6月30日，綠景中國(guó)地產(chǎn)來(lái)自租賃投資物業(yè)的收益約為3.56億元。該增長(zhǎng)主要由于香港綠景NEO大廈的出租率較去年同期上升及港元兌人民幣升值所致。

有關(guān)物業(yè)主要以佐阾和NEO品牌運(yùn)營(yíng)。截至今年上半年末，投資物業(yè)的出租率約為82%，香港綠景NEO大廈的出租率約為71%。

 綠景中國(guó)地產(chǎn)的收益還包括商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)，在上半年中分別貢獻(xiàn)收益3.56億元和2.11億元，分別同比上漲5.3%、0.4%。 

另外，據(jù)中報(bào)披露，截至2023年6月30日，綠景中國(guó)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備約704.8萬(wàn)平方米，其中約79%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等核心城市。 

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杠桿率上升，白石洲或成拯救關(guān)鍵

 一邊是凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，另一邊，綠景中國(guó)地產(chǎn)在自身降杠桿方面似乎收效甚微。 截至2023年6月30日，綠景中國(guó)地產(chǎn)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為30.68億元（包括受限制銀行存款及抵押銀行存款），總借貸約為357.22億元，包括流動(dòng)負(fù)債借貸118.79億元，公司資本負(fù)債比率（按凈負(fù)債除以總權(quán)益計(jì)算）為105.8%，而在上一年同期為99.3%。

 截至同一時(shí)期，公司擁有流動(dòng)資產(chǎn)約606.61億元，流動(dòng)負(fù)債約290.95億元，流動(dòng)資產(chǎn)凈值由2022年12月末的292.68億元增加至2023年6月末的315.66億元，公司方面表示，該增加主要由于發(fā)展中待售物業(yè)產(chǎn)生的建筑成本所致。

 截至2023年6月30日，綠景中國(guó)地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)約1045.46億元，總負(fù)債約736.87億元，資產(chǎn)凈值為308.59億元。 值得一提的是，根據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)顯示，從2021年年報(bào)、2022年中報(bào)、年報(bào)以及2023年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠景中國(guó)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年走高，分別為65.34%、66.06%、68.93%和70.48%。 

根據(jù)綠景中國(guó)地產(chǎn)財(cái)報(bào)中介紹，2023年上半年，公司積極推進(jìn)位于粵港澳大灣區(qū)核心城市、核心區(qū)域的各舊改項(xiàng)目，這些項(xiàng)目按計(jì)劃過(guò)渡重大業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，逐步走向成熟，特別是被譽(yù)為深圳“舊改航母”的白石洲城市更新項(xiàng)目。預(yù)計(jì)將于2023年下半年正式開售。白石洲項(xiàng)目一期正式起航意味著將有大規(guī)模的現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)回流，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增量提質(zhì)。

 具體來(lái)看，白石洲項(xiàng)目作為深圳市核心區(qū)域深南大道主干沿線最后一個(gè)“航母級(jí)”體量的城市更新項(xiàng)目，其以獨(dú)有的稀缺性、復(fù)雜性成為深圳規(guī)模最大、關(guān)注度最高、最具代表性的城中村舊村改造項(xiàng)目。 根據(jù)規(guī)劃，白石洲項(xiàng)目總用地面積約46萬(wàn)平方米，總建筑面積約500萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約為358萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將用八到十年的時(shí)間，分為四期滾動(dòng)開發(fā)完成。

 2023年上半年，白石洲項(xiàng)目一期主體建筑最快一棟已經(jīng)建設(shè)到地上二十七層，整體建設(shè)進(jìn)度亦非常接近預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，公司已啟動(dòng)獲取預(yù)售證的前期準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)2023年下半年正式開盤入市。

 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《港灣商業(yè)觀察》指出，白石洲的項(xiàng)目入市正好趕上了認(rèn)房不認(rèn)貸政策效應(yīng)釋放的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，所以樓盤的認(rèn)購(gòu)肯定會(huì)好于預(yù)期。

反過(guò)來(lái)說(shuō)也有助于這家企業(yè)更好的回籠資金�？傮w上來(lái)看，白石洲項(xiàng)目在一線城市具備一定的標(biāo)桿性，進(jìn)一步凸顯大城市高端項(xiàng)目的市場(chǎng)行情。 白石洲項(xiàng)目一期以住宅和公寓產(chǎn)品為主，總計(jì)2746套，住宅主力戶型在110-125平方米之間，承接市場(chǎng)逐步釋放的三房至四房的改善型需求。

 根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，9月8日，綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售，本次項(xiàng)目推售住宅1257套，商務(wù)公寓1489套，項(xiàng)目折后建面單價(jià)約8.2萬(wàn)元/㎡起。 最新的消息是，根據(jù)開發(fā)商最終成交海報(bào)顯示，綠景白石洲璟庭開盤首日的整體去化為527套，去化率接近42%，收金約61億元。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

       原文標(biāo)題 : ?綠景中國(guó)上半年的虧損與杠桿率走高，白石洲項(xiàng)目吸金61億能否翻盤？