請(qǐng)回答2023:房企如何走出行業(yè)低谷?
作者:何玥陽(yáng),編輯:趙元
2023年即將過(guò)去,這一年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),是一個(gè)轉(zhuǎn)折之年。
客觀來(lái)說(shuō),今年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然不算樂(lè)觀,“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”是房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1-11月,全國(guó)商品房銷售面積為10.1億平方米,同比下降8.0%,同期商品房銷售額為10.5萬(wàn)億元,同比下降5.2%;其中,1-11月住宅銷售面積為8.6億平方米,同比下降7.3%,住宅銷售額為9.4萬(wàn)億元,同比下降4.3%。
同時(shí),我們也看到,政策端給予了房地產(chǎn)很多支持,包括通過(guò)降低首付提振市場(chǎng)需求,通過(guò)規(guī)定銀行向房地產(chǎn)行業(yè)放貸的增速,也就是“三個(gè)不低于指標(biāo)”,以及“白名單”等舉措緩解房企尤其是非國(guó)有房企的融資難題。
只是政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間,市場(chǎng)信心的恢復(fù)也需要時(shí)間。
而即使行業(yè)回暖之后,房企依靠推升負(fù)債規(guī)模來(lái)驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)、銷售增長(zhǎng)的舊模式,也將難以為繼。
所以,房企當(dāng)前應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)問(wèn)題:“供需關(guān)系改變之后”,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么走?這里面存在什么樣的機(jī)會(huì)?怎么化解當(dāng)前的危局?
這既關(guān)系著短期經(jīng)營(yíng),也關(guān)系著長(zhǎng)期戰(zhàn)略。那么,哪些房企能夠率先走出行業(yè)底部?什么樣的房企具有轉(zhuǎn)型成功的潛力?
一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā):用長(zhǎng)期視角破短期困局
諾瑟姆曲線,是世界城鎮(zhèn)化發(fā)展的普遍規(guī)律。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,按照在其他國(guó)家驗(yàn)證過(guò)的諾瑟姆曲線,城鎮(zhèn)化到70%之后,發(fā)展的速度會(huì)變得平緩,按照這個(gè)量值,當(dāng)前,我們城鎮(zhèn)化距離發(fā)展緩慢的階段,還有提升的空間。
當(dāng)然,國(guó)情不同,照搬70%這個(gè)數(shù)字不合適。
安信證券(現(xiàn)國(guó)投證券)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在近期的演講中提到,中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重合理中樞的下限是在7%,和現(xiàn)在相比,至少有超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的提升空間。
這個(gè)觀點(diǎn)的形成,不是直接的“拿來(lái)主義”,除了參考了國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng),也參考了已經(jīng)走過(guò)城鎮(zhèn)化高峰期的東北地區(qū)。
綜合來(lái)看,市場(chǎng)的一致預(yù)期是,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)度,未來(lái)將回歸。
在即將到來(lái)的2024年,多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將邊際回暖,新開(kāi)工、整體投資、銷售等多個(gè)指標(biāo)的下降幅度會(huì)收窄,有相對(duì)樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,這些指標(biāo)能止跌,與2023年持平。
總量只能維持,增量的機(jī)會(huì)主要在結(jié)構(gòu)上。
一方面,我國(guó)的人均居住面積仍處于較低的水平,另一方面,剛需已經(jīng)被滿足得差不多了,剩下的剛需未來(lái)可能由政府所主導(dǎo)的保障房滿足。
這正是改善型需求支撐新房銷售的長(zhǎng)期邏輯。短期來(lái)看,現(xiàn)在的下行趨勢(shì),增添了剛需的觀望情緒。
市場(chǎng)的分化在2023年已經(jīng)上演了。
在截至10月的新房成交中,三房產(chǎn)品占據(jù)主力地位,成交套數(shù)占比56.1%,四房產(chǎn)品快速增長(zhǎng),五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有微增,而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。
中指研究院的研究也顯示,大面積新房是一二線城市的銷售主力,在三四線城市,銷售額占比也有增長(zhǎng)。
所以,對(duì)房企而言,未來(lái)的機(jī)會(huì)在于高能級(jí)城市的布局以及品質(zhì)商品房的推進(jìn)。
先來(lái)看土地布局。
高能級(jí)城市的土地,成為房企必爭(zhēng)之地。但有能力拿地的房企不多了,房企也產(chǎn)生了分化。
從克爾瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看,新增土地貨值的集中度在提升,截止11月末,TOP10房企新增貨值占64%, TOP11-20房企新增貨值占比19%,這其中拿地更強(qiáng)勁的是國(guó)央企。
民營(yíng)企業(yè)中,龍湖是為數(shù)不多還在積極土儲(chǔ)的優(yōu)質(zhì)房企。 比如12月,龍湖分別以26.53億元和2.9億元的價(jià)格,拍下杭州和成都的核心地塊。
據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100榜顯示,龍湖2023年內(nèi)累計(jì)獲取31宗土地,總建筑面積超340萬(wàn)平方米,總地價(jià)逾360億元,權(quán)益地價(jià)接近252億元,是民營(yíng)房企中拿地金額最多的公司。新增土儲(chǔ)主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。
再來(lái)看產(chǎn)品品質(zhì)。
克爾瑞的研究顯示,截至2023年10月,約20家房企調(diào)整了產(chǎn)品策略,更加聚焦用戶居住體驗(yàn),仍然是集中在頭部企業(yè),央企國(guó)企占主流地位。
民企中,龍湖是較早對(duì)“改善型需求”做出反應(yīng)的。早在2022年12月,龍湖就推出了高端改善型產(chǎn)品——御湖境。
2023年,龍湖又增加了三大全新產(chǎn)品云河頌、青云闕和硯熙臺(tái)。
從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看,龍湖的產(chǎn)品品質(zhì)化策略經(jīng)受住了檢驗(yàn)。成都龍湖濱江云河頌首開(kāi)去化100%,龍湖西安高新青云闕多月蟬聯(lián)區(qū)域銷冠,合肥青云闕首開(kāi)即售罄,御湖境半年賣出30億,泉州御湖境,累計(jì)簽約金額超47億元,連續(xù)10個(gè)月穩(wěn)坐泉州銷售榜首位……
2023年,龍湖在全國(guó)56座城市的160余個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)交付約14萬(wàn)套品質(zhì)房源,其中約20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付,總體滿意度超90%,實(shí)現(xiàn)全年銷售額達(dá)到1735.8億元,穩(wěn)居行業(yè)前十。
不難看出,房企需要沿著市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)走,才能破短期的銷售及回款困局。
二、如何做好“地產(chǎn)+”?
“先立后破”是2024年經(jīng)濟(jì)工作的重要方法論。
先立后破的本質(zhì)是做好新舊模式之間的銜接與轉(zhuǎn)化,對(duì)房企來(lái)說(shuō),積極尋找、發(fā)展高質(zhì)量的第二增長(zhǎng)曲線甚至是第三增長(zhǎng)曲線,就是一種“立”。
最早提出活下去的萬(wàn)科,涉足過(guò)物流、商業(yè)地產(chǎn)、滑雪、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公等,也有一些房企跨度更大,去造車,真正能成為房企第二增長(zhǎng)曲線的還是和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的業(yè)務(wù),物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)這些。
這些看似都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸,但經(jīng)營(yíng)模式并不相同,在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的經(jīng)驗(yàn),只能有限度地應(yīng)用到其他業(yè)態(tài)上。
比如物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)模式,現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定,投入少但更拼服務(wù)能力,而長(zhǎng)租公寓和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式,投入高,對(duì)選址和運(yùn)營(yíng)能力要求高。
怎么發(fā)展 新業(yè)務(wù)以及做好與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)同,關(guān)系著房企的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力,也關(guān)系著房企的轉(zhuǎn)型能不能走 通。
從物業(yè)到長(zhǎng)租公寓再到商業(yè)經(jīng)營(yíng),龍湖是一個(gè)探索了足夠多相關(guān)業(yè)態(tài)、形成了新發(fā)展模式的樣本,也是一個(gè)比較成功的樣本。
目前,龍湖有三大板塊,五大航道,形成1+2+2的業(yè)務(wù)格局。三大板塊是指開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù),五大航道是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造。
運(yùn)營(yíng)(長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng))和服務(wù)(物業(yè)管理、智慧營(yíng)造)都屬于龍湖的“立”,也是龍湖從多年前就開(kāi)始布局的業(yè)務(wù)。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是絕對(duì)的頂梁柱,到如今形成1+2+2的格局,龍湖完成了業(yè)務(wù)的重構(gòu)。
去年,龍湖集團(tuán)CEO陳序平曾提到去地產(chǎn)化這個(gè)詞,在他的構(gòu)想中,未來(lái)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)航道能夠有過(guò)半的利潤(rùn)占比。
其實(shí)在今年上半年,龍湖的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)已經(jīng)創(chuàng)造了集團(tuán)50%的利潤(rùn)。
截至2023年底,龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心80余座;長(zhǎng)租公寓形成了四條產(chǎn)品線,其中冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間超過(guò)12萬(wàn)間;物業(yè)方面,龍湖智創(chuàng)在管面積持續(xù)增長(zhǎng);智慧營(yíng)造方面,龍湖龍智造累計(jì)獲取建管項(xiàng)目60余個(gè),總建筑面積超1000萬(wàn)平方米。
據(jù)龍湖公告顯示,2023年1-11月,龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入約240.5億元(含稅),前11個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性收入已經(jīng)接近去年全年。
龍湖的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)是怎么立起來(lái)的?
前面我們提到龍湖的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù),是很早就種下的種子,在成長(zhǎng)的過(guò)程中也積累下了比較好的口碑、數(shù)字化能力、團(tuán)隊(duì)組織能力、業(yè)務(wù)之間的協(xié)同能力。
比如龍湖物業(yè)的滿意度一直很高,再比如龍湖有能力承接“代建+代運(yùn)營(yíng)”的綜合體項(xiàng)目,這是很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
針對(duì)市場(chǎng)的一些新形勢(shì),龍湖也做出了一些應(yīng)對(duì),對(duì)生意邏輯不強(qiáng)的企業(yè)做減量。
在商業(yè)上,龍湖預(yù)計(jì)2023年餐飲業(yè)會(huì)有較好的恢復(fù),所以提升了餐飲的比例。在出生率下滑的背景下,龍湖對(duì)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)向小而豐富的方向做了調(diào)整。
以前的一些商業(yè)項(xiàng)目隨著城市的發(fā)展,客流發(fā)生了變化,龍湖也會(huì)重新梳理引入的零售品牌,提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。
對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)租公寓這種重資產(chǎn)發(fā)展模式,龍湖更加重視對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和資產(chǎn)回報(bào)率的考核,對(duì)不受債務(wù)約束可是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張的物業(yè)管理之類的業(yè)務(wù),龍湖的策略是要速度。
龍湖的五大航道,有現(xiàn)在業(yè)務(wù)有未來(lái)業(yè)務(wù),有的生產(chǎn)現(xiàn)金流,有的沉淀資產(chǎn)增加規(guī)模,有的貢獻(xiàn)利潤(rùn),不同航道形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò),才有穿越周期的底氣,才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。
三、穿越下行周期的關(guān)鍵是什么?
什么是高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型?
房企能不能轉(zhuǎn)型成功,短期要看是否能夠化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
盡管2023年房企的暴雷節(jié)奏放緩,但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,截至12月初,有12家銷售TOP200的房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約,這些違約的房企中還有混合所有制的房企。
整體來(lái)看,2024年上半年,房企境外債到期規(guī)模較大,3月和4月是境內(nèi)債的償債高峰期。
民營(yíng)企業(yè)中,有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2023年,2021年的銷售top30強(qiáng)里,沒(méi)出現(xiàn)債務(wù)違約的只有7家,有新城、濱江、龍湖、美的等房企。
龍湖不僅沒(méi)違約,最近還提前還了一些貸款。
據(jù)媒體報(bào)道,12月20日,龍湖提前償還20億港元銀團(tuán)貸款,還了這筆貸款之后,到2025年之前,龍湖已經(jīng)沒(méi)有需要到期償還的境外銀團(tuán),到2027年,沒(méi)有到期的美元債。
另外,據(jù)透露,龍湖的供應(yīng)鏈ABS、商票目前已清零,這些屬于非有息負(fù)債。
在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更健康、財(cái)務(wù)更安全上,龍湖有個(gè)著名的底線思維,在地產(chǎn)行業(yè)大步闊進(jìn)的那些年,防住了風(fēng)險(xiǎn),在行業(yè)的下行期,也能更加穩(wěn)健。
底線思維要求龍湖無(wú)論何時(shí)都要保持優(yōu)秀的負(fù)債結(jié)構(gòu),比如短債占比要控制在10%左右,提前鋪排融資的資源,應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的波動(dòng)或者風(fēng)險(xiǎn)。
短期債務(wù)過(guò)高往往容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步擴(kuò)大為債務(wù)危機(jī)。
也因?yàn)樾庞幂^高,龍湖能夠低息貸款,12月18日發(fā)行的三年期中期票據(jù),利率只有3.66%。
長(zhǎng)期來(lái)看,房企能不能轉(zhuǎn)型成功,還是要看業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展性。
為什么這么說(shuō)?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資金來(lái)源,大致分為四種,銷售回款、從銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢、公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債、股權(quán)融資。
第一個(gè)對(duì)應(yīng)的是房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流,后面三項(xiàng)對(duì)應(yīng)的是房企的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。
前面我們提到,在融資一端,“三個(gè)不低于”“白名單”之類的政策,都在疏通房企籌資的通道,但首先這是需要時(shí)間的,其次,能否籌到足夠經(jīng)營(yíng)和還貸的資金,也和銷售端的表現(xiàn)有關(guān)。
銷售端市場(chǎng)已經(jīng)明顯分化,房企的存量房去化并沒(méi)有那么容易。此時(shí),如果房企沒(méi)有找到其他可以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)、可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù),那么融資只能解一時(shí)之渴,風(fēng)險(xiǎn)仍然會(huì)積聚,只不過(guò)是被推遲了。
所以,可持續(xù)的發(fā)展一定要有較強(qiáng)的自我造血能力。
龍湖曾提出要圍繞全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的目標(biāo)前進(jìn)。這是房企轉(zhuǎn)型的新錨點(diǎn),也是高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。
在這個(gè)目標(biāo)下,龍湖拿地時(shí)就會(huì)考慮到回款率。對(duì)長(zhǎng)租公寓商業(yè)運(yùn)營(yíng)這樣的航道,也提出了要實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正,也就是每年收的租金能夠覆蓋運(yùn)營(yíng)成本,甚至可以應(yīng)付資本性開(kāi)支。
頂層戰(zhàn)略要從“唯規(guī)模論”轉(zhuǎn)向更看重現(xiàn)金流,具體業(yè)務(wù)也要更看重質(zhì)量。
比如重資產(chǎn)的業(yè)務(wù),折舊與攤銷都更高,這種業(yè)務(wù)要么有更高的毛利率,才能有更高的利潤(rùn),要么有更高的周轉(zhuǎn),用“薄利多銷”來(lái)積累利潤(rùn)和現(xiàn)金流,只有這樣才能有競(jìng)爭(zhēng)力,才能持續(xù)發(fā)展。
像地產(chǎn)業(yè)務(wù),如果考慮到了城市、地段、品質(zhì)之間的分化,那么拿地和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候,就能更貼近市場(chǎng)需求,更快地完成去化,更快地周轉(zhuǎn)與回款。
長(zhǎng)租公寓,就更適合用高毛利率來(lái)覆蓋高折舊。上半年龍湖運(yùn)營(yíng)板塊的兩個(gè)航道,毛利率達(dá)到了70%。
利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率,是衡量企業(yè)績(jī)效的三要素,房企以往的模式是靠杠桿率和周轉(zhuǎn)率,高周轉(zhuǎn)本是高效的表現(xiàn),但過(guò)高的杠桿與高周轉(zhuǎn)的搭配,讓房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。
易居研究院表示,當(dāng)前全國(guó)百城去庫(kù)存指標(biāo)開(kāi)始越過(guò)最大壓力點(diǎn),朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發(fā)展。
堅(jiān)冰正在消融,但新的形勢(shì)有新的秩序,找到新經(jīng)營(yíng)邏輯的房企、更看重利潤(rùn)率和現(xiàn)金流的房企,才能等到下一個(gè)春暖花開(kāi)。
原文標(biāo)題 : 請(qǐng)回答2023:房企如何走出行業(yè)低谷?
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