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樓市半年考:弱復(fù)蘇延續(xù),頭部房企愈發(fā)穩(wěn)健

來源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)作者 | 楊波

上半年中國(guó)樓市究竟表現(xiàn)如何?房企又有哪些最新動(dòng)向?

據(jù)克爾瑞最新研究顯示,上半年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。房企通過積極營(yíng)銷,釋放優(yōu)惠等多種方式達(dá)成去化目的。房企之間,市場(chǎng)表現(xiàn)也出現(xiàn)明顯分化,其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

整體而言,弱復(fù)蘇下,頭部房企的經(jīng)營(yíng)愈發(fā)穩(wěn)健。

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延續(xù)弱復(fù)蘇

據(jù)克爾瑞研究報(bào)告顯示,一季度,新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位,進(jìn)入二季度之后,市場(chǎng)仍然處于低位震蕩,前5月累計(jì)同比降44%,降幅相較于一季度收窄8個(gè)百分點(diǎn),延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

從房企來看,今年1-5月有近90%的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比減少。分梯隊(duì)來看,企業(yè)格局分化加劇,其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

值得注意的是,517新政對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用比較明顯。據(jù)券商中國(guó)報(bào)道,“517新政”以后,北上廣深等一線城市的二手房成交量都創(chuàng)下階段性新高,其中深圳二手房單月成交套數(shù)創(chuàng)下38個(gè)月以來的新高。企業(yè)方面,6月份百強(qiáng)房企銷售額雖然同比下降19.55%,但是環(huán)比增長(zhǎng)了26.05%,多家龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)也同比實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng),企業(yè)基本面改善曙光漸明。

對(duì)于頭部房企而言,持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性,降低資產(chǎn)負(fù)債水平,優(yōu)化現(xiàn)金流等,都屬于積極、穩(wěn)健、務(wù)實(shí)的操作。

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持續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì),2023年房地產(chǎn)A+H股板塊總資產(chǎn)規(guī)模18.7萬億元,同比-7.1%;板塊總負(fù)債規(guī)模14.6萬億元,同比-7.5%。截止2024年一季度,A股板塊房企總資產(chǎn)規(guī)模9.3萬億元,同比降幅擴(kuò)大至-10%,總債規(guī)模7.2萬億元,同比降幅擴(kuò)大至-12%。

整體而言,房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)為進(jìn)一步縮表。對(duì)于頭部房企而言,持續(xù)的壓降負(fù)債規(guī)模,也是在樓市調(diào)整期,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的務(wù)實(shí)做法。

比如保利發(fā)展2023年資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%。截止今年一季度,貨幣資金余額1295.54億元;資產(chǎn)負(fù)債率為75.88%,較上年度末下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。

比如中海地產(chǎn)2023年凈償還債務(wù)156億,年末持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1056億元。截止2023年底,中海凈負(fù)債率38.69%;加權(quán)平均融資成本3.55%,維持綠檔。

比如濱江集團(tuán)2023年權(quán)益有息負(fù)債360億元,較上年末下降110億元,并表有息負(fù)債規(guī)模415.18億元,較上年末下降120.27億元,其中銀行貸款占比79.8%,直接融資占比20.2%。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.41%,凈負(fù)債率為15.08%。

比如龍湖集團(tuán)從2022年開始主動(dòng)有序的壓降負(fù)債規(guī)模。截至2023年末,龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模為1926.5億元,同比去年減少154億元。在手現(xiàn)金為604.2億元。凈負(fù)債率為55.9%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%,同比下降約5個(gè)百分點(diǎn)。且2023年龍湖第一次達(dá)成了全集團(tuán)整體現(xiàn)金流為正,實(shí)現(xiàn)了約35億的凈現(xiàn)金流。

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持有型物業(yè)成為重要引擎

廣發(fā)證券研究顯示,2023年房企持有型資產(chǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2023年A+H板塊持有型資產(chǎn),即投資性房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1.9萬億元,同比增長(zhǎng)5%。投資性房地產(chǎn)規(guī)模較大的房企包括華潤(rùn)(2628億元)、中海(2077億元)、龍湖(1998億元)、招商(1270 億元)、新城(1195億元)、萬科(1101億元)等。

事實(shí)上,隨著中國(guó)新房銷量總體規(guī)模的縮減,早先大量布局經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的房企,這兩年表現(xiàn)出的穩(wěn)健性,越來越受到投資者的關(guān)注。

瑞銀地產(chǎn)首席分析師林鎮(zhèn)鴻日前表示,他在評(píng)級(jí)房企未來時(shí),會(huì)非常看重哪家房企轉(zhuǎn)變了商業(yè)模式,增加了商業(yè)地產(chǎn)的敞口,則可以產(chǎn)生更多的租金收入,讓公司免受住房需求周期性調(diào)整影響。

比如龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入與地產(chǎn)銷售收入的比例就越來越高。2023年上半年,龍湖經(jīng)營(yíng)性收入129.7億元,地產(chǎn)銷售收入985.2億元,經(jīng)營(yíng)性收入只占地產(chǎn)銷售收入的13%,2024年1-5月,該比例已經(jīng)提升至22%,顯示經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。2024年1-5月,龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入約114.5億(含稅),同比增長(zhǎng)9.7%,繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。其中,運(yùn)營(yíng)收入約為60億元(含稅)、服務(wù)收入約為54.5億元(含稅)。

截止今年5月末,龍湖商業(yè)的整體出租率達(dá)到95.9%。截止6月30日,龍湖商業(yè)累計(jì)在運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)91座。2024年,龍湖計(jì)劃將新開14座商場(chǎng),其中8座重資產(chǎn)項(xiàng)目、6座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這也意味著到2024年底龍湖運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)將超過100座,屆時(shí)也將正式來到“百M(fèi)ALL時(shí)代”。

隨著中國(guó)樓市告別高杠桿、高增長(zhǎng)的模式,未來誰能掌握更多的持有型物業(yè),或?qū)⒊蔀槌掷m(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基石。龍湖集團(tuán)表示,公司開發(fā)業(yè)務(wù)將不以規(guī)模為導(dǎo)向,而是注重量?jī)r(jià)平衡與投資兌現(xiàn),提供好房子、好產(chǎn)品,保證高質(zhì)量交付;運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)可以貢獻(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流,為公司流動(dòng)性安全提供保障,并成為集團(tuán)利潤(rùn)企穩(wěn),重回增長(zhǎng)的重要引擎。

中信證券研報(bào)也持有類似觀點(diǎn)。中信證券發(fā)布研報(bào),看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)、流轉(zhuǎn)和提質(zhì)環(huán)節(jié)。中信證券認(rèn)為,開發(fā)領(lǐng)域的供給側(cè)產(chǎn)能出清較為充分,一些藍(lán)籌企業(yè)保有核心資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力,目前估值具備較強(qiáng)吸引力。

另外一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)較好的A股企業(yè)新城控股也是如此。2023年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1192億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.37億元。報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入113.24億元,同比增長(zhǎng)13.17%;不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元,物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元,占公司總毛利提升至32.73%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.90%。

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結(jié) 語

市場(chǎng)分析認(rèn)為,隨著“517新政”全面落地、效果逐漸顯效,各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)顯示出核心城市市場(chǎng)情緒回升,預(yù)計(jì)隨著供需兩側(cè)同時(shí)優(yōu)化,房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)恢復(fù),房企銷售將有所改善。

東莞證券亦指出,在經(jīng)歷了2022年全年銷售金額同比下降兩成多基礎(chǔ)上,行業(yè)整體銷售金額已經(jīng)下了一個(gè)臺(tái)階,2024年在低基數(shù)之上銷售同比下跌幅度可控,房?jī)r(jià)同比降幅有限。在政策利好持續(xù)疊加之下,預(yù)計(jì)本輪樓市調(diào)整周期已經(jīng)接近尾聲,正處于筑底階段,后續(xù)探底回升值得期待。

參考資料:《總結(jié)與展望 | 企業(yè):上半年銷售融資均低位調(diào)整,下半年壓力仍然較大》,克而瑞研究中心《底部可期?房地產(chǎn)行業(yè)積極信號(hào)持續(xù)累積 7月開門紅 顯著跑贏大盤》,券商中國(guó)《2023年房地產(chǎn)行業(yè)A+H板塊中報(bào)綜述:整體收入增長(zhǎng)業(yè)績(jī)虧損,縮表仍在持續(xù)》,廣發(fā)證券

       原文標(biāo)題 : 樓市半年考:弱復(fù)蘇延續(xù),頭部房企愈發(fā)穩(wěn)健

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