來源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)作者 | 楊波

上半年中國(guó)樓市究竟表現(xiàn)如何？房企又有哪些最新動(dòng)向？

據(jù)克爾瑞最新研究顯示，上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。房企通過積極營(yíng)銷，釋放優(yōu)惠等多種方式達(dá)成去化目的。房企之間，市場(chǎng)表現(xiàn)也出現(xiàn)明顯分化，其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

整體而言，弱復(fù)蘇下，頭部房企的經(jīng)營(yíng)愈發(fā)穩(wěn)健。

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延續(xù)弱復(fù)蘇

據(jù)克爾瑞研究報(bào)告顯示，一季度，新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位，進(jìn)入二季度之后，市場(chǎng)仍然處于低位震蕩，前5月累計(jì)同比降44%，降幅相較于一季度收窄8個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

從房企來看，今年1-5月有近90%的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比減少。分梯隊(duì)來看，企業(yè)格局分化加劇，其中央國(guó)企以及部分境外優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

值得注意的是，517新政對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用比較明顯。據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，“517新政”以后，北上廣深等一線城市的二手房成交量都創(chuàng)下階段性新高，其中深圳二手房單月成交套數(shù)創(chuàng)下38個(gè)月以來的新高。企業(yè)方面，6月份百強(qiáng)房企銷售額雖然同比下降19.55%，但是環(huán)比增長(zhǎng)了26.05%，多家龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)也同比實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng)，企業(yè)基本面改善曙光漸明。

對(duì)于頭部房企而言，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性，降低資產(chǎn)負(fù)債水平，優(yōu)化現(xiàn)金流等，都屬于積極、穩(wěn)健、務(wù)實(shí)的操作。

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持續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2023年房地產(chǎn)A+H股板塊總資產(chǎn)規(guī)模18.7萬億元，同比-7.1%；板塊總負(fù)債規(guī)模14.6萬億元，同比-7.5%。截止2024年一季度，A股板塊房企總資產(chǎn)規(guī)模9.3萬億元，同比降幅擴(kuò)大至-10%，總債規(guī)模7.2萬億元，同比降幅擴(kuò)大至-12%。

整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)為進(jìn)一步縮表。對(duì)于頭部房企而言，持續(xù)的壓降負(fù)債規(guī)模，也是在樓市調(diào)整期，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的務(wù)實(shí)做法。

比如保利發(fā)展2023年資產(chǎn)負(fù)債率76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%。截止今年一季度，貨幣資金余額1295.54億元；資產(chǎn)負(fù)債率為75.88%，較上年度末下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。

比如中海地產(chǎn)2023年凈償還債務(wù)156億，年末持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1056億元。截止2023年底，中海凈負(fù)債率38.69%；加權(quán)平均融資成本3.55%，維持綠檔。

比如濱江集團(tuán)2023年權(quán)益有息負(fù)債360億元，較上年末下降110億元，并表有息負(fù)債規(guī)模415.18億元，較上年末下降120.27億元，其中銀行貸款占比79.8%，直接融資占比20.2%。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.41%，凈負(fù)債率為15.08%。

比如龍湖集團(tuán)從2022年開始主動(dòng)有序的壓降負(fù)債規(guī)模。截至2023年末，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模為1926.5億元，同比去年減少154億元。在手現(xiàn)金為604.2億元。凈負(fù)債率為55.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，同比下降約5個(gè)百分點(diǎn)。且2023年龍湖第一次達(dá)成了全集團(tuán)整體現(xiàn)金流為正，實(shí)現(xiàn)了約35億的凈現(xiàn)金流。

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持有型物業(yè)成為重要引擎

廣發(fā)證券研究顯示，2023年房企持有型資產(chǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年A+H板塊持有型資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1.9萬億元，同比增長(zhǎng)5%。投資性房地產(chǎn)規(guī)模較大的房企包括華潤(rùn)（2628億元）、中海（2077億元）、龍湖（1998億元）、招商（1270 億元）、新城（1195億元）、萬科（1101億元）等。

事實(shí)上，隨著中國(guó)新房銷量總體規(guī)模的縮減，早先大量布局經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的房企，這兩年表現(xiàn)出的穩(wěn)健性，越來越受到投資者的關(guān)注。

瑞銀地產(chǎn)首席分析師林鎮(zhèn)鴻日前表示，他在評(píng)級(jí)房企未來時(shí)，會(huì)非常看重哪家房企轉(zhuǎn)變了商業(yè)模式，增加了商業(yè)地產(chǎn)的敞口，則可以產(chǎn)生更多的租金收入，讓公司免受住房需求周期性調(diào)整影響。

比如龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入與地產(chǎn)銷售收入的比例就越來越高。2023年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入129.7億元，地產(chǎn)銷售收入985.2億元，經(jīng)營(yíng)性收入只占地產(chǎn)銷售收入的13%，2024年1-5月，該比例已經(jīng)提升至22%，顯示經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。2024年1-5月，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入約114.5億（含稅），同比增長(zhǎng)9.7%，繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。其中，運(yùn)營(yíng)收入約為60億元（含稅）、服務(wù)收入約為54.5億元（含稅）。

截止今年5月末，龍湖商業(yè)的整體出租率達(dá)到95.9%。截止6月30日，龍湖商業(yè)累計(jì)在運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)91座。2024年，龍湖計(jì)劃將新開14座商場(chǎng)，其中8座重資產(chǎn)項(xiàng)目、6座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這也意味著到2024年底龍湖運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)將超過100座，屆時(shí)也將正式來到“百M(fèi)ALL時(shí)代”。

隨著中國(guó)樓市告別高杠桿、高增長(zhǎng)的模式，未來誰能掌握更多的持有型物業(yè)，或?qū)⒊蔀槌掷m(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基石。龍湖集團(tuán)表示，公司開發(fā)業(yè)務(wù)將不以規(guī)模為導(dǎo)向，而是注重量?jī)r(jià)平衡與投資兌現(xiàn)，提供好房子、好產(chǎn)品，保證高質(zhì)量交付；運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)可以貢獻(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，為公司流動(dòng)性安全提供保障，并成為集團(tuán)利潤(rùn)企穩(wěn)，重回增長(zhǎng)的重要引擎。

中信證券研報(bào)也持有類似觀點(diǎn)。中信證券發(fā)布研報(bào)，看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)、流轉(zhuǎn)和提質(zhì)環(huán)節(jié)。中信證券認(rèn)為，開發(fā)領(lǐng)域的供給側(cè)產(chǎn)能出清較為充分，一些藍(lán)籌企業(yè)保有核心資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力，目前估值具備較強(qiáng)吸引力。

另外一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)較好的A股企業(yè)新城控股也是如此。2023年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1192億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.37億元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入113.24億元，同比增長(zhǎng)13.17%；不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占公司總毛利提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.90%。

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結(jié) 語

市場(chǎng)分析認(rèn)為，隨著“517新政”全面落地、效果逐漸顯效，各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)顯示出核心城市市場(chǎng)情緒回升，預(yù)計(jì)隨著供需兩側(cè)同時(shí)優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)恢復(fù)，房企銷售將有所改善。

東莞證券亦指出，在經(jīng)歷了2022年全年銷售金額同比下降兩成多基礎(chǔ)上，行業(yè)整體銷售金額已經(jīng)下了一個(gè)臺(tái)階，2024年在低基數(shù)之上銷售同比下跌幅度可控，房?jī)r(jià)同比降幅有限。在政策利好持續(xù)疊加之下，預(yù)計(jì)本輪樓市調(diào)整周期已經(jīng)接近尾聲，正處于筑底階段，后續(xù)探底回升值得期待。

參考資料：《總結(jié)與展望 | 企業(yè)：上半年銷售融資均低位調(diào)整，下半年壓力仍然較大》，克而瑞研究中心《底部可期？房地產(chǎn)行業(yè)積極信號(hào)持續(xù)累積 7月開門紅 顯著跑贏大盤》，券商中國(guó)《2023年房地產(chǎn)行業(yè)A+H板塊中報(bào)綜述：整體收入增長(zhǎng)業(yè)績(jī)虧損，縮表仍在持續(xù)》，廣發(fā)證券

       原文標(biāo)題 : 樓市半年考：弱復(fù)蘇延續(xù)，頭部房企愈發(fā)穩(wěn)健