文丨李登華  編輯丨吳大郎
出品丨牛刀財經（niudaocaijing）

恒大進行了一場教科書級別的“降負債”。

6月30日，據(jù)媒體報道，恒大凈負債率已降至100％以下，實現(xiàn)一條紅線變綠。

昨日消息，恒大有息負債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，短短一年時間里，大幅下降了約3000億元。

恒大降負債的加速實現(xiàn)，不僅是其經營狀況的改善，更重要的是，在新恒大“多元產業(yè)＋數(shù)字科技”的大戰(zhàn)略下，表現(xiàn)出其戰(zhàn)略的制定能力和執(zhí)行的定力，這對于市場信心無疑是極大的提振。

01  負債降3000億，許家印兌現(xiàn)承諾

恒大順利大幅降低負債早有預兆。

這個月初，恒大集團戰(zhàn)略合作伙伴交流會上，許家印提出“6月底前恒大的有息負債將降到5字頭，至少實現(xiàn)一條紅線變綠�！�

如今，許家印兌現(xiàn)了承諾，恒大超預期完成了降負債目標。

過去一年來，恒大在降負債上表現(xiàn)出了超強的決心和執(zhí)行力。

從去年3月開始，恒大開始全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

事實上，自實施新戰(zhàn)略以來，恒大在降負債成效顯著。去年10月，恒大就在10天內分三次大手筆償還了約294億港元的債務，而近日剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元（折合超823億港幣）。

值得注意的是，恒大集團全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

6月24日，中國恒大發(fā)布公告，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14．5億美元債，以及所有境外美元債到期的應付利息近3億美元，合計約17．5億美元。

至此，恒大到2022年3月前，再無到期的境內外公開市場債券。

對市場承諾的實現(xiàn)，一方面是恒大一年來業(yè)績優(yōu)異的體現(xiàn)，另一方面，也體現(xiàn)出了恒大對于商業(yè)信譽的看重——恒大集團成立25年來，從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

強勁銷售及超高回款是恒大提前償債的最大底氣。去年初，疫情影響樓市墜入冰點，恒大率先實施“網(wǎng)上賣房”顛覆性營銷革命。

此外，恒大在資本市場動作頻頻，旗下涉足8大產業(yè)，擁有4個上市平臺，其中恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡均已成功上市，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等未來也將陸續(xù)分拆上市，恒大有望進一步充實資本實力，降負債成效或將遠超外界預期。

降負債是恒大未來一段時間內的核心目標。在今年業(yè)績發(fā)布會上，許家印已給出了未來三年降檔目標：

2021年6月30日將凈負債率降至100％以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70％以下，全面達到監(jiān)管要求，實現(xiàn)“三條紅線”全部轉綠。

如今，凈負債率已經超預期轉綠，今年恒大延續(xù)了去年的強勁增長勢頭，前5個月總計銷售額2851．6億，回款2507．4億，均創(chuàng)歷史新高。優(yōu)良的業(yè)績作為支撐，有理由相信恒大能夠順利實現(xiàn)另外兩條紅線轉綠的目標。

02  兩增一減，恒大的決心

“三條紅線”的大背景下，房企拼的就是一個回款能力。恒大在銷售回款和融資回款上均表現(xiàn)不俗。

銷售回款上，恒大敢于創(chuàng)新。

除了率先實施“網(wǎng)上賣房”外，今年恒大繼續(xù)加大銷售力度，上個月的第三屆“5·31購房節(jié)”，大量高品質、高性價比的項目在各地掀起了一波樓市小高潮。

如南寧恒大御府、昆明恒大珺睿、烏魯木齊悅府、十堰御府等項目開盤當天去化率均超80％，其中南寧恒大御府開盤熱銷21億元、昆明恒大珺睿銷售12億元。

以截至今年5月的業(yè)績來看，恒大累計實現(xiàn)銷售額2851．6億元，同比增長4．5％；累計銷售面積3383．3萬平方米，同比增長12．5％；銷售回款2507．4億元，同比增長6．1％，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。

在房地產行業(yè)持續(xù)調控、政策不斷收緊的大背景下，恒大能取得上述成績實屬難得。

另外，恒大依托積極的營銷舉措、高品質高性價比產品，以及擁有超2100萬全民經紀人、超4萬家門店的“房車寶”平臺，在過去一年疫情和調控的雙重影響下，依然交出了一份靚麗的成績。

全年銷售額7232億，增長高達20．3％；完成全年6500億銷售目標的111％；銷售回款更大增38．5％至6532億，營業(yè)額5072億元，凈利潤314億元。各項指標齊創(chuàng)歷史新高，成為為數(shù)不多實現(xiàn)銷售、回款大幅增長的龍頭房企。

在融資方面，多元產業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產增長渠道。

去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140．8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計300億港元等。恒大的這些舉措，都進一步加強了手中的現(xiàn)金流。

恒大降負債的另一個重要的措施就是做減法：嚴控土儲規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長。

去年下半年，恒大土儲面積下降近1000萬平方米，同時，未來兩年恒大計劃年均再下降1500萬平方米，可售土儲總規(guī)�？刂圃�2億平方米左右，保持在合理水平。

減少土地儲備的同時，不容忽視的是，恒大手中的資產依然豐厚優(yōu)質。

恒大年報數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經濟發(fā)達且有潛力的城市。由于堅持不拿地王，恒大的土儲性價比很高，其中一二線城市占比67％平均樓面價為2638元。

另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個，大灣區(qū)78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個，價值潛力巨大。也就是說，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來發(fā)展，龐大的土儲規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

03  “多元產業(yè)＋數(shù)字科技”，新恒大已來

如今再看恒大，早已不只是地產業(yè)務。

2020年業(yè)績公開會上，恒大董事局主席許家印宣布“新恒大”的到來。

目前，恒大已完成以民生地產為基礎的“多元產業(yè)＋數(shù)字科技”轉型，旗下8大產業(yè)恒大地產、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡、房車寶、恒大童世界、大健康產業(yè)、恒大冰泉。

“新恒大”的布局思路十分清晰：全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領域，通過新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產業(yè)平臺聯(lián)動，打造數(shù)據(jù)互通共享的智慧科技生態(tài)圈，躋身世界一流科技企業(yè)，為用戶創(chuàng)造科技生活無限未來。

恒大汽車發(fā)展迅猛，同步研發(fā)14款車，已發(fā)布9款，將搭載H－SMART OS頂級智能網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)、宇航級智能座艙和業(yè)內最強算力平臺，打造“車家合一”的智聯(lián)移動空間。

同時，恒大汽車全球布局十大生產基地，天津、上海、廣州基地已啟動試生產調試。截至目前，恒大汽車已累計投入474億元，目標成為世界規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團。

恒騰網(wǎng)絡完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺的轉型，以高品質的原創(chuàng)內容，為用戶提供個性化的極致觀影體驗。南瓜電影會員今年以來呈現(xiàn)幾何式增長，截至5月末，累計注冊會員5527．4萬人，付費訂閱用戶2014．7萬人。

恒大物業(yè)通過標準化運營和智能化管理，打造固定空間科技服務平臺，并于去年12月成功上市。截至今年2月底，恒大物業(yè)合約面積達6．79億平方米，在管面積達4．13億平方米，預計今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。

房車寶創(chuàng)新應用數(shù)字科技，構建房車、汽車線上線下全渠道交易及綜合服務平臺，目前擁有全民經紀人會員2129萬，門店4．3萬家，預計今年交易規(guī)模將超過2萬億元。日前，房車寶成功引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計163．5億港元，計劃今年底或明年初上市。

童世界打造全球唯一的“全室內、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園，開啟“線下游樂＋線上娛樂”的創(chuàng)新模式，打造全球最具影響力和競爭力的互動文娛平臺。

恒大冰泉致力于為客戶精準提供滿足需求的健康食品，打造消費服務新平臺，目前正在籌劃上市。

可以看出，恒大的發(fā)展主線是多元產業(yè)＋數(shù)字科技。以數(shù)字科技為依托，落地于服務民生衣食住行的產業(yè)當中。而對于恒大來講，恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡在各自領域強勢整合資源，走出了“第二增長曲線”。

近期，恒大降負債和多個產業(yè)的迅速發(fā)展，獲得國際大行一致唱多。

摩根大通認為，恒大物業(yè)股價強勁反彈動力充足：一是上半年盈喜公告或將發(fā)布，料將有55％的同比收益增長；二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購利好。

野村也認為，恒大物業(yè)強勁基本面支撐重估。野村證券則給予恒大物業(yè)“買入”評級和18．5港元的目標價。

摩根大通表示，恒大的發(fā)展路線已經清晰，完成以民生地產為基礎的“多元產業(yè)＋數(shù)字科技”轉型，無論是恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡均已得到市場認可，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續(xù)分拆上市，一旦取得成功，這些資產的價值將會進一步顯現(xiàn)。

另外，恒騰網(wǎng)絡背后，恒大、騰訊兩大頂級股東的背景，給予了恒騰網(wǎng)絡足夠的市場想象空間。建銀國際研報首評恒騰網(wǎng)絡，基于2022年50倍的市盈率，給予優(yōu)于大市評級。

04  結語

對于恒大來講，降負債不僅僅是短期目標和結果，“多元產業(yè)＋數(shù)字科技”的新恒大加速到來背景下，這也是對市場的表態(tài)。

恒大有決心，有信心，更有能力，不斷升級擴容多元產業(yè)生態(tài)圈，以高質量加速發(fā)展出一個生機勃勃的“新恒大”。