恒大擁有2．4億平方米土地儲(chǔ)備,一二線城市占比達(dá)66%。根據(jù)世邦魏理仕估值,恒大土地儲(chǔ)備估值達(dá)1萬億,可隨時(shí)變現(xiàn),加上銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流充沛,公司并無太大償債壓力,經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品  文|李亦輝 編|深海

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道,9月24日,網(wǎng)上突然流傳一篇關(guān)于中國(guó)恒大(3333．HK)的不實(shí)文章。25日,恒大股票的做空金額達(dá)到驚人的11．77億港元,是本周三謠言流傳前正常做空金額的130多倍;成交額達(dá)28．04億港元,是周三成交額的30多倍,造成收盤價(jià)較當(dāng)天最高價(jià)下挫超15%。有分析人士稱,這是最典型的境外做空機(jī)構(gòu)的獲利戲碼。

根據(jù)雷達(dá)財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),28．04億港元的成交額,創(chuàng)下恒大近80天內(nèi)最高記錄,位列年內(nèi)第三高,是年內(nèi)平均交易額的7．32倍。

恒大已處于危險(xiǎn)境地?9月25日晚間,恒大發(fā)布公告,公司經(jīng)營(yíng)正常健康,財(cái)務(wù)穩(wěn)健。截至2020年9月24日,公司年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣5049億元,同比增長(zhǎng)11．4%;銷售回款人民幣4521億元,同比增長(zhǎng)51．3%。自2020年9月3日起,恒大推出全國(guó)樓盤大優(yōu)惠,計(jì)劃在2020年9月、10月兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)人民幣2000億元銷售。

恒大透露,截至2020年9月24日,公司有息負(fù)債較2020年3月末已下降約人民幣534億元,融資成本下降2．24個(gè)百分點(diǎn),提前歸還2020年9月25日以后到期借款人民幣435億元,各項(xiàng)降負(fù)債成效積極顯著。公司成立24年來,共計(jì)借款20523筆,從未出現(xiàn)利息晚付、本金逾期歸還的情況。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),恒大擁有2．4億平方米土地儲(chǔ)備,一二線城市占比達(dá)66%。根據(jù)世邦魏理仕估值,恒大土地儲(chǔ)備估值達(dá)1萬億。整體來看,恒大家底很厚。

成交量創(chuàng)下年內(nèi)第三高 是平均交易額的7．32倍

在網(wǎng)傳文件流傳前的9月21日、9月22日和9月23日,恒大的交易額分別為9900．16萬港元、8527．16萬港元和9322．94萬港元。文件流傳的9月24日,恒大交易額放大至3．999億港元。

9月25日,恒大交易額快速放大,至收盤,全天成交額達(dá)28．04億港元,創(chuàng)下80日內(nèi)最高紀(jì)錄。該成交額僅次于7月3日的29．33億港元和7月6日的29．44億港元,9月25日的成交額位列全年第三。

根據(jù)雷達(dá)財(cái)經(jīng)大數(shù)據(jù),2020年以來,恒大股票平均交易額為3．83億港元。據(jù)此計(jì)算,9月25日交易額是平均交易額的7．32倍。

而恒大股票7月3日和7月6日成交額放大的背景是,7月1日,恒大公布了超預(yù)期的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

根據(jù)恒大當(dāng)日公告,恒大物業(yè)于2020年6月份的合約銷售金額約為人民幣760．5億元,同比增長(zhǎng)約51．3%;合約銷售面積約為855．3萬平方米,同比增長(zhǎng)約84．0%;銷售回款為人民幣756．9億元,同比增長(zhǎng)約60．0%。其中,6月份新開盤項(xiàng)目28個(gè),實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約人民幣239．7億元。

2020年上半年,恒大物業(yè)累計(jì)合約銷售金額達(dá)人民幣3488．4億元,同比增長(zhǎng)約23．8%;累計(jì)合約銷售面積約3863．2萬平方米,同比增長(zhǎng)約47．5%;累計(jì)銷售回款約人民幣3120．0億元,同比增長(zhǎng)約66．5%。上半年合約銷售金額及累計(jì)銷售回款數(shù)據(jù)均刷新了歷史同期最高紀(jì)錄。

對(duì)于此次恒大股票成交額放大,智通財(cái)經(jīng)報(bào)道稱,24日網(wǎng)上突然曝出恒大的相關(guān)不實(shí)文件,今天恒大股票的成交額就大幅飆升,并導(dǎo)致了股價(jià)下跌,充分顯示出這是一次有預(yù)謀的做空。專業(yè)人士指出,背后是境外對(duì)沖基金在惡意做空中國(guó)企業(yè)、做空中國(guó)經(jīng)濟(jì),應(yīng)該引起監(jiān)管部門的高度重視。

樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道顯示,25日,恒大股票的做空金額達(dá)到驚人的11．77億港元,是本周三謠言流傳前正常做空金額的130多倍;成交額達(dá)28．04億港元,是周三成交額的30多倍,造成收盤價(jià)較當(dāng)天最高價(jià)下挫超15%。有分析人士稱,這是最典型的境外做空機(jī)構(gòu)的獲利戲碼。

年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣5049億元 24年從未出現(xiàn)逾期

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),目前恒大整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

受到疫情影響,今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,但恒大銷售逆市大幅增長(zhǎng)。在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中,恒大表示在疫情影響、行業(yè)銷售普遍下滑的背景下,公司堅(jiān)持實(shí)施年初提出的“高增長(zhǎng)、穩(wěn)規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略,以高性價(jià)比的產(chǎn)品搶占市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)銷售及回款的高速增長(zhǎng)。

截至2020年9月24日,公司年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣5049億元,同比增長(zhǎng)11．4%;銷售回款人民幣4521億元,同比增長(zhǎng)51．3%。自2020年9月3日起,恒大推出全國(guó)樓盤大優(yōu)惠,計(jì)劃在2020年9月、10月兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)人民幣2000億元銷售。

恒大透露,公司成立24年來,共計(jì)借款20523筆,從未出現(xiàn)利息晚付、本金逾期歸還的情況。

市場(chǎng)預(yù)計(jì),若“金九銀十”的小目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn),恒大將提前兩個(gè)月完成全年目標(biāo),銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流有望超過5800億,加上公司上半年仍有2046億現(xiàn)金余額,合共超7800億的現(xiàn)金流意味著公司并無償債壓力,經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健。

除了強(qiáng)大的現(xiàn)金流,龐大的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)是恒大償債能力的另一大保證。半年報(bào)顯示,恒大擁有2．4億平方米土地儲(chǔ)備,一二線城市占比達(dá)66%。根據(jù)世邦魏理仕估值,恒大土地儲(chǔ)備估值達(dá)1萬億,這意味著即便不算銷售回款,恒大只需出售50%的土地儲(chǔ)備,即可變現(xiàn)近5000億,足以償還所有短期債務(wù)。

許家印提前布局砍負(fù)債  年內(nèi)減少有息負(fù)債534億

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè),負(fù)債經(jīng)營(yíng)成為房企的現(xiàn)實(shí)選擇。然而,在借助融資做大規(guī)模時(shí),高負(fù)債成為懸掛在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。對(duì)此,許家印有清醒的認(rèn)識(shí)。

今年3月31日, 恒大掌門人許家印在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布2020年開始啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略。恒大計(jì)劃在未來三年將有息負(fù)債平均每年下降1500億,到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

得益于此,恒大僅第二季度有息負(fù)債便相較3月底大幅下降400億。

步入下半年,恒大仍在加速降負(fù)債步伐。9月17日,恒大公告稱,將提前償還15．65億美元(約合106億人民幣)外債。

在公告中,恒大表示,此舉是為降低債務(wù)水平和融資成本,將使用自有資金提前贖回2020年到期的11%優(yōu)先票據(jù)。

根據(jù)恒大9月25日晚間公告,截至2020年9月24日,公司有息負(fù)債較2020年3月末已下降約人民幣534億元,融資成本下降2．24個(gè)百分點(diǎn),提前歸還2020年9月25日以后到期借款人民幣435億元,各項(xiàng)降負(fù)債成效積極顯著。

有業(yè)內(nèi)人士表示,此次提前償債,一方面說明目前恒大的現(xiàn)金流尚充裕,另一方面,展示出恒大加速降負(fù)債決心。

同時(shí),恒大還抓住機(jī)會(huì)發(fā)行低利率債券,有意降低融資成本。9月24日,據(jù)深交所披露,恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2020年面向?qū)�業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)已于2020年9月22日至2020年9月23日發(fā)行完成,最終網(wǎng)下實(shí)際發(fā)行數(shù)量為40億元,票面利率為5．80%。

獲多家戰(zhàn)略投資者青睞 新能源汽車擬科創(chuàng)板上市

今年以來,恒大在資本運(yùn)作方面動(dòng)作頻頻,受到戰(zhàn)略投資者青睞。

金碧物業(yè)為恒大的間接附屬公司,主要從事居住物業(yè)、社區(qū)生活及其他服務(wù)等。今年7月31日,恒大曾公告公司正在考慮可能分拆物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)在香港聯(lián)合交易所獨(dú)立上市。

8月13日晚間,恒大公告了為恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資者一事。根據(jù)公告內(nèi)容,此次有14家戰(zhàn)略投資者,包括恒大集團(tuán)董事局總裁夏海鈞、中信資本、騰訊控股、周大福、阿里巴巴的云峰基金等,總計(jì)籌資約235億港元。

眾多頂級(jí)戰(zhàn)略投資者的加盟,既是恒大強(qiáng)大號(hào)召力和朋友圈資源的體現(xiàn),也被外界看作為分拆上市做最后的準(zhǔn)備。

恒大總裁夏海鈞曾在公司2020年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上提到,恒大分拆物業(yè)上市可以有效降低恒大的凈負(fù)債率。此次恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投,預(yù)計(jì)降低負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)此次戰(zhàn)略投資初步估算,恒大金碧物業(yè)的估值達(dá)到837．5億港元。而很多業(yè)內(nèi)人士也分析,按照現(xiàn)階段的港股行情,恒大金碧物業(yè)上市后很可能會(huì)達(dá)到千億市值。

此外,9月15日,恒大汽車發(fā)布公告,公司通過配售新股方式引入云鋒基金、紅杉資本以及騰訊、滴滴出行等投資者,募資資金約40億港元。公開資料顯示,恒大是恒大汽車第一大股東,持股比例達(dá)74．99%。此次交易中,恒大將最多配售1．76億股,配售完成后,恒大的持股比例將降至72．95%,仍為公司大股東。

近期,汽車銷量穩(wěn)步增長(zhǎng),新能源汽車市場(chǎng)持續(xù)改善。中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)日前披露的數(shù)據(jù)顯示,今年8月國(guó)內(nèi)新能源汽車的產(chǎn)量為10．6萬輛,同比增長(zhǎng)17．7%;8月實(shí)現(xiàn)銷量10．9萬輛,同比增長(zhǎng)25．8%。

有分析認(rèn)為,云鋒基金的馬云和騰訊的馬化騰聯(lián)手滴滴、紅杉資本等投資機(jī)構(gòu)紛紛加持恒大汽車,表明對(duì)恒大汽車未來發(fā)展的認(rèn)可。

2019年恒大汽車表示將在未來三年投入450億元造車。今年8月初,恒大六車齊發(fā),8月28日,恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)更改公司名稱為恒大新能源汽車集團(tuán)有限公司,明確表示其未來重心——造新能源汽車。

恒大汽車稱,通過配售及認(rèn)購(gòu)籌集資金可以擴(kuò)大股東基礎(chǔ)、增強(qiáng)資本基礎(chǔ)及提升公司財(cái)務(wù)狀況及凈資產(chǎn)基礎(chǔ)。

9月18日,恒大汽車發(fā)布公告稱,公司董事會(huì)決議擬發(fā)行人民幣股份,并于上海證券交易所科創(chuàng)板上市。

一位券商人士表示,作為恒大持股七成的公司,恒大汽車引入股權(quán)投資、公開市場(chǎng)募資,有利于降低恒大的負(fù)債,以滿足房地產(chǎn)融資新規(guī)的要求。而恒大汽車也可以獲得充沛的資金,以更好地用于產(chǎn)品及技術(shù)研發(fā),提升新能源汽車產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

“恒大的家底很厚,隨著新能源汽車等新業(yè)務(wù)崛起,恒大將實(shí)現(xiàn)多元發(fā)展,整體估值有望得到提升�！庇惺袌�(chǎng)人士表示。